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T2 60m2 Centre-Ville Digne Balcon vue dégagée - Ascenseur

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface60m²
Coût Total123 990€
Loyer Annuel9 088€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé en plein cœur de Digne-les-Bains, cet appartement de 59,55m2 au 1er étage est idéal pour investissement ou 1er achat.

Composition : Entrée avec placard, séjour de 27m2 exposé Nord-ouest, chambre avec placard, cuisine séparée avec éléments, SDB, WC séparés, balcon côté route (bd Gassendi) avec vue dégagée.

Points forts : -Emplacement exceptionnel : tout à pied, commerces, écoles... -Confort : immeuble de 4 étages avec ascenseur -Lumineux et fonctionnel avec rangements dans l'entrée et la chambre -Balcon pour profiter des soirées d'été

Infos techniques : -DPE : E - 227KWh/M2/an -chauffage gaz collectif -charges de copropriété :1120,00€/an -libre dans l'immédiat

Prix : 78 000€

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.093590, 6.237230
Total : 123 990€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 39 750€
Valeur du bien : 117 750€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9088€/an
Fourchette totale : 592€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7104€ - 11626€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,74 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 304 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-13 304€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-32 686€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 828,20€
Coût de l'assurance :10 849,13€
Taxe foncière : 908,82€/an
Soit par mois : 75,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,33€/mois
Soit par an : 1 119,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage gaz collectif par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon en état correct, besoin de rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée en état correct, léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 750 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 990 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 473 €
Revenus locatifs : +9 088 €
Charges déductibles : -46 473 €
Résultat foncier Année 1 : -37 385 €(Déficit de 37 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 723 €/an
Revenus locatifs : +9 088 €
Charges déductibles : -6 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15985.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 088 €46 477 €4 265 €-37 389 €21 400 €15 989 €15 989 €
29 270 €6 615 €4 153 €2 655 €--13 335 €
39 455 €6 499 €4 037 €2 956 €--10 379 €
49 644 €6 379 €3 917 €3 265 €--7 114 €
59 837 €6 255 €3 792 €3 582 €--3 531 €
610 034 €6 126 €3 663 €3 908 €---
710 235 €5 993 €3 530 €4 242 €---
810 439 €5 855 €3 392 €4 585 €---
910 648 €5 712 €3 249 €4 936 €---
1010 861 €5 564 €3 101 €5 297 €---
1111 078 €5 411 €2 948 €5 667 €---
1211 300 €5 252 €2 790 €6 048 €---
1311 526 €5 088 €2 625 €6 438 €---
1411 757 €4 918 €2 455 €6 838 €---
1511 992 €4 742 €2 279 €7 249 €---
1612 231 €4 560 €2 097 €7 671 €---
1712 476 €4 371 €1 909 €8 105 €---
1812 726 €4 176 €1 713 €8 550 €---
1912 980 €3 974 €1 511 €9 006 €---
2013 240 €3 764 €1 302 €9 475 €---
2113 505 €3 548 €1 085 €9 957 €---
2213 775 €3 323 €860 €10 451 €---
2314 050 €3 091 €628 €10 959 €---
2414 331 €2 850 €387 €11 481 €---
2514 618 €2 601 €138 €12 017 €---
TOTAL291 096 €163 147 €61 828 €127 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €0 €+1 909 €
3+1 909 €0 €+1 909 €
4+1 909 €0 €+1 909 €
5+1 909 €0 €+1 909 €
6+1 909 €+113 €+1 796 €
7+1 909 €+1 273 €+636 €
8+1 909 €+1 375 €+534 €
9+1 909 €+1 481 €+428 €
10+1 909 €+1 589 €+320 €
11+1 909 €+1 700 €+209 €
12+1 909 €+1 814 €+95 €
13+1 909 €+1 931 €-22 €
14+1 909 €+2 051 €-142 €
15+1 909 €+2 175 €-266 €
16+1 909 €+2 301 €-392 €
17+1 909 €+2 431 €-522 €
18+1 909 €+2 565 €-656 €
19+1 909 €+2 702 €-793 €
20+1 909 €+2 843 €-934 €
21+1 909 €+2 987 €-1 078 €
22+1 909 €+3 135 €-1 226 €
23+1 909 €+3 288 €-1 379 €
24+1 909 €+3 444 €-1 535 €
25+1 909 €+3 605 €-1 696 €
Total+47 725 €+38 385 €+9 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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