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Maison - 10 pièce(s) - 148 m²

VilleFerrals-les-Corbières (11)
Surface148m²
Coût Total221 450€
Loyer Annuel15 043€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 013,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le village de Ferrals les Corbières de 1200 habitants, proche de Lézignan Corbières, à 4km de l'autoroute, 20mn de Carcassonne et 20mn de Narbonne, 30mn de la mer, vends maison familiale de 10 pièces, 148m2, avec garage de 60m2 et jardinet tous deux non attenants. Cette maison se situe dans une impasse (tranquillité garantie) et en hauteur (donc non inondable). Ce bien est libre immédiatement, vendu partiellement meublé, jamais loué, et dont tout l'intérieur a été récemment rénové. Au village, on trouve : un cabinet médical, un kiné, une boulangerie, un tabac, un coiffeur, une épicerie, un restaurant, un cinéma, un terrain de sports, 2 courts de tennis, un grand terrain de pétanque, un centre culturel, une maison des associations, le musée "Spiktri", et bien entendu la rivière Orbieu Au rez de chaussée : petit hall d'entrée, salon, salle à manger, cuisinette, un couloir desservant une 1ère salle de bains avec toilettes, une grande cuisine et une pièce avec grand placards pouvant être une chambre, un salon ou une salle de jeux. A l'étage 4 chambres, une petite chambre, une deuxième salle de bains avec toilettes et baignoire, et un débarras. Enfin, au 2ème étage se trouvent les combles qui permettent un grand rangement. Les menuiseries sont en double-vitrage. Les volets sont à rafraichir. La maison est chauffée par la clim réversible au rez de chaussée et à l'étage.

Ville : Ferrals-les-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Total : 221 450€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 59 450€
Valeur du bien : 209 450€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15043€/an
Fourchette totale : 913€ - 1721€/mois
Fourchette annuelle : 10956€ - 20654€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 297,61 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 047 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-42 047€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-29 403€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :64,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 137,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 546,48€
Coût de l'assurance :19 376,87€
Taxe foncière : 1 504,33€/an
Soit par mois : 125,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par climatisation réversible
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 450 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 400€
    Isolation des combles: 148 m² × 50€/m² = 7400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Remplacement fenêtres: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferrals-les-Corbières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 043 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 450 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 723 €
Revenus locatifs : +15 043 €
Charges déductibles : -68 723 €
Résultat foncier Année 1 : -53 680 €(Déficit de 53 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 280 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 273 €/an
Revenus locatifs : +15 043 €
Charges déductibles : -9 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32279.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 043 €68 730 €7 001 €-53 687 €21 400 €32 287 €32 287 €
215 344 €9 089 €6 810 €6 255 €--26 032 €
315 651 €8 892 €6 613 €6 759 €--19 273 €
415 964 €8 689 €6 409 €7 276 €--11 997 €
516 283 €8 478 €6 199 €7 805 €--4 192 €
616 609 €8 261 €5 982 €8 348 €---
716 941 €8 037 €5 758 €8 904 €---
817 280 €7 806 €5 527 €9 474 €---
917 626 €7 567 €5 288 €10 058 €---
1017 978 €7 321 €5 041 €10 657 €---
1118 338 €7 066 €4 787 €11 271 €---
1218 704 €6 804 €4 524 €11 901 €---
1319 079 €6 532 €4 253 €12 546 €---
1419 460 €6 252 €3 973 €13 208 €---
1519 849 €5 963 €3 683 €13 887 €---
1620 246 €5 664 €3 385 €14 582 €---
1720 651 €5 356 €3 076 €15 295 €---
1821 064 €5 037 €2 758 €16 027 €---
1921 486 €4 709 €2 429 €16 777 €---
2021 915 €4 369 €2 090 €17 546 €---
2122 354 €4 019 €1 740 €18 335 €---
2222 801 €3 657 €1 378 €19 143 €---
2323 257 €3 284 €1 004 €19 973 €---
2423 722 €2 898 €619 €20 824 €---
2524 196 €2 500 €221 €21 696 €---
TOTAL481 841 €216 982 €100 546 €264 859 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €0 €+3 159 €
6+3 159 €+1 247 €+1 912 €
7+3 159 €+2 671 €+488 €
8+3 159 €+2 842 €+317 €
9+3 159 €+3 017 €+142 €
10+3 159 €+3 197 €-38 €
11+3 159 €+3 381 €-222 €
12+3 159 €+3 570 €-411 €
13+3 159 €+3 764 €-605 €
14+3 159 €+3 962 €-803 €
15+3 159 €+4 166 €-1 007 €
16+3 159 €+4 375 €-1 216 €
17+3 159 €+4 589 €-1 430 €
18+3 159 €+4 808 €-1 649 €
19+3 159 €+5 033 €-1 874 €
20+3 159 €+5 264 €-2 105 €
21+3 159 €+5 500 €-2 341 €
22+3 159 €+5 743 €-2 584 €
23+3 159 €+5 992 €-2 833 €
24+3 159 €+6 247 €-3 088 €
25+3 159 €+6 509 €-3 350 €
Total+78 975 €+79 458 €+-483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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