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Maison à vendre

Bien expiré
VilleOrgeval (78)
Surface225m²
Coût Total537 100€
Loyer Annuel53 367€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+1 230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 822,22 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 chambres, Jardin

Votre agence LAFORET ORGEVAL est heureuse de vous proposer dans le charmant village de Morainvilliers, à deux minutes d'Orgeval, cette demeure d'environ 225m2 à rénover entièrement sur une parcelle d'environ 2000m2. . Si vous êtes amoureux de l'ancien et passionné de rénovation, vous aurez à coeur de redonner vie à cette maison de famille de charme et de caractère avec un énorme potentiel, située proche des commodités et des transports. Vous cherchez un projet ambitieux et un bien avec un fort potentiel, cette maison ancienne n'attend plus que vous ! Proximité immédiate avec les futurs commerces de Morainvilliers, bus pour Saint Germain en Laye (Lycée International et Institut Notre Dame), Chambourcy, Poissy et Verneuil (Notre Dame des Oiseaux). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. Valérie GIARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 887945186 - Versailles.

Ville : Orgeval
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78630
Coordonnées : 48.931622, 1.947678
Total : 537 100€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 94 300€
Valeur du bien : 504 300€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 19.77€/m²/mois
Fourchette : 15.29€ - 25.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 4447€/mois
Loyer annuel estimé : 53367€/an
Fourchette totale : 3441€ - 5748€/mois
Fourchette annuelle : 41293€ - 68972€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :537 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 620,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :152,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 772,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 964,08€
Coût de l'assurance :45 653,50€
Taxe foncière : 5 336,75€/an
Soit par mois : 444,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 447,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 217,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 230,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 552 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation pour 225 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation pour 225 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 300 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 500€
    Isolation combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orgeval (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 367 €/an
Calcul : 4 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 537 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 826 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 745 €
Revenus locatifs : +53 367 €
Charges déductibles : -118 745 €
Résultat foncier Année 1 : -65 378 €(Déficit de 65 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 445 €/an
Revenus locatifs : +53 367 €
Charges déductibles : -24 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43977.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 367 €118 762 €17 299 €-65 395 €21 400 €43 995 €43 995 €
254 435 €23 994 €16 831 €30 441 €--13 554 €
355 524 €23 511 €16 348 €32 013 €---
456 634 €23 011 €15 848 €33 623 €---
557 767 €22 495 €15 332 €35 271 €---
658 922 €21 962 €14 799 €36 960 €---
760 100 €21 411 €14 248 €38 689 €---
861 302 €20 842 €13 679 €40 460 €---
962 529 €20 255 €13 092 €42 274 €---
1063 779 €19 647 €12 484 €44 132 €---
1165 055 €19 020 €11 857 €46 035 €---
1266 356 €18 372 €11 209 €47 984 €---
1367 683 €17 702 €10 539 €49 981 €---
1469 037 €17 011 €9 848 €52 026 €---
1570 417 €16 296 €9 133 €54 121 €---
1671 826 €15 558 €8 395 €56 268 €---
1773 262 €14 795 €7 632 €58 467 €---
1874 727 €14 007 €6 844 €60 720 €---
1976 222 €13 193 €6 030 €63 029 €---
2077 746 €12 352 €5 189 €65 394 €---
2179 301 €11 483 €4 320 €67 818 €---
2280 887 €10 586 €3 423 €70 301 €---
2382 505 €9 659 €2 496 €72 846 €---
2484 155 €8 701 €1 538 €75 454 €---
2585 838 €7 711 €548 €78 127 €---
TOTAL1 709 377 €522 336 €248 964 €1 187 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 187 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 207 €-6 420 €+17 627 €
2+11 207 €0 €+11 207 €
3+11 207 €+5 538 €+5 669 €
4+11 207 €+10 087 €+1 120 €
5+11 207 €+10 581 €+626 €
6+11 207 €+11 088 €+119 €
7+11 207 €+11 607 €-400 €
8+11 207 €+12 138 €-931 €
9+11 207 €+12 682 €-1 475 €
10+11 207 €+13 240 €-2 033 €
11+11 207 €+13 810 €-2 603 €
12+11 207 €+14 395 €-3 188 €
13+11 207 €+14 994 €-3 787 €
14+11 207 €+15 608 €-4 401 €
15+11 207 €+16 236 €-5 029 €
16+11 207 €+16 880 €-5 673 €
17+11 207 €+17 540 €-6 333 €
18+11 207 €+18 216 €-7 009 €
19+11 207 €+18 909 €-7 702 €
20+11 207 €+19 618 €-8 411 €
21+11 207 €+20 345 €-9 138 €
22+11 207 €+21 090 €-9 883 €
23+11 207 €+21 854 €-10 647 €
24+11 207 €+22 636 €-11 429 €
25+11 207 €+23 438 €-12 231 €
Total+280 175 €+356 112 €+-75 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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