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Appartement T4 au dernier étage. Cenon

Bien expiré
VilleCenon (33)
Surface82m²
Coût Total180 230€
Loyer Annuel12 222€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 920,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Bordeaux Rive Droite - Cenon proche Tram A - Résidence Chistera - Appartement au dernier étage de 82 m2 comprenant une belle entrée, une pièce de vie de 21,62 m2 - une cuisine attenante équipée de 9,52m2 - 3 chambres - un dressing et un cellier - Une salle de bain et un wc. Loggia de 7,52m2 . La résidence Chistera date de 1972 - une isolation par l'extérieur de l'ensemble de la résidence a été réalisé depuis. Pas de travaux à prévoir sur la copropriété. L'Appartement est situé au 4ème étage sur 4 sans ascenseur. Place de parking en extérieur. Les charges mensuelles de copropriété (eau et chauffage compris) sont de 161 euros. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1410 EUR et 1908 EUR sur les année 2021,2022,2023 ( abonnement compris) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.fontaineimmo33.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Cenon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33150
Coordonnées : 44.847784, -0.506016
Total : 180 230€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 10 130€
Valeur du bien : 167 630€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 14.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12222€/an
Fourchette totale : 889€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 10672€ - 13997€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 761,9 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 476 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-68 976€ (-30.5%)
Marge achat-revente :46 246€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 561,04€
Coût de l'assurance :15 770,13€
Taxe foncière : 1 222,18€/an
Soit par mois : 101,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,00€/mois
Soit par an : 1 932,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 018,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère usure, rafraîchissement esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 130 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cenon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 222 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 230 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 932 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 965 €
Revenus locatifs : +12 222 €
Charges déductibles : -19 965 €
Résultat foncier Année 1 : -7 743 €(Déficit de 7 743 €)
Imputable sur revenu global : 7 743 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 835 €/an
Revenus locatifs : +12 222 €
Charges déductibles : -9 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 387 €/an
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 222 €19 971 €6 056 €-7 749 €7 749 €--
212 466 €9 680 €5 895 €2 786 €---
312 716 €9 514 €5 729 €3 202 €---
412 970 €9 341 €5 556 €3 628 €---
513 229 €9 163 €5 378 €4 066 €---
613 494 €8 979 €5 194 €4 515 €---
713 764 €8 789 €5 004 €4 975 €---
814 039 €8 592 €4 807 €5 447 €---
914 320 €8 388 €4 603 €5 932 €---
1014 606 €8 177 €4 392 €6 429 €---
1114 898 €7 958 €4 173 €6 940 €---
1215 196 €7 733 €3 948 €7 464 €---
1315 500 €7 499 €3 714 €8 001 €---
1415 810 €7 257 €3 472 €8 553 €---
1516 126 €7 007 €3 222 €9 119 €---
1616 449 €6 749 €2 964 €9 700 €---
1716 778 €6 481 €2 696 €10 297 €---
1817 113 €6 204 €2 419 €10 909 €---
1917 456 €5 918 €2 133 €11 538 €---
2017 805 €5 622 €1 837 €12 183 €---
2118 161 €5 315 €1 530 €12 846 €---
2218 524 €4 998 €1 213 €13 526 €---
2318 895 €4 670 €885 €14 224 €---
2419 272 €4 331 €546 €14 942 €---
2519 658 €3 980 €195 €15 678 €---
TOTAL391 467 €192 316 €87 561 €199 151 €7 749 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 325 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 567 €-2 325 €+4 892 €
2+2 567 €+836 €+1 731 €
3+2 567 €+961 €+1 606 €
4+2 567 €+1 089 €+1 478 €
5+2 567 €+1 220 €+1 347 €
6+2 567 €+1 354 €+1 213 €
7+2 567 €+1 492 €+1 075 €
8+2 567 €+1 634 €+933 €
9+2 567 €+1 780 €+787 €
10+2 567 €+1 929 €+638 €
11+2 567 €+2 082 €+485 €
12+2 567 €+2 239 €+328 €
13+2 567 €+2 400 €+167 €
14+2 567 €+2 566 €+1 €
15+2 567 €+2 736 €-169 €
16+2 567 €+2 910 €-343 €
17+2 567 €+3 089 €-522 €
18+2 567 €+3 273 €-706 €
19+2 567 €+3 461 €-894 €
20+2 567 €+3 655 €-1 088 €
21+2 567 €+3 854 €-1 287 €
22+2 567 €+4 058 €-1 491 €
23+2 567 €+4 267 €-1 700 €
24+2 567 €+4 483 €-1 916 €
25+2 567 €+4 703 €-2 136 €
Total+64 175 €+59 745 €+4 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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