Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleIsola (06)
Surface60
Coût Total128 200
Loyer Annuel6 359
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Balcon, Jardin, Terrasse

Grange à rénover – Isola / Quartier La Bigorne – 12 000 m² de terrain

Située sur les hauteurs d’Isola, secteur La Bigorne, entre le vallon du Bausset côté Bigorne, cette authentique grange pleine de charme offre un cadre naturel exceptionnel et une vue dégagée.

Point GPS : 44.173984 / 7.091505 Face à la borne kilométrique Accès pédestre uniquement : environ 35 à 45 minutes de montée selon le rythme.

Consciente que l’accessibilité peut être contraignante pour certaines personnes.

La grange développe environ 60 m² sur 3 niveaux avec un terrain d’environ 12 000 m².

Travaux à prévoir / rénovation complète.

Équipements actuellement présents :

  • alimentation électrique par panneaux solaires et un groupe électrogène
  • eau de source directement dans la maison
  • chauffage au feu
  • installation au gaz avec bouteille

Concernant l’aménagement et le mobilier, tout a été monté soit par hélicoptère, soit aux dos de mon grand père ou père au fil du temps.

Le terrain comprend également 4 autres anciennes granges en ruine.

N’hésitez pas à m’envoyer un message privé pour obtenir d’autres photos (nombre limité sur Leboncoin) ou pour toute demande d’information complémentaire.

Célia C.

Ville : Isola
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.192460, 7.074237
Total : 128 200
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 122 200
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6359€/an
Fourchette totale : 397€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 4762€ - 8493€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 886,14 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 168
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-98 168 (-56.7%)
Marge achat-revente :44 968€ (26.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 663,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 628,41
Coût de l'assurance :11 217,50
Taxe foncière : 635,94€/an
Soit par mois : 53,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au feu
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(787 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 200
    Isolation des combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:1 200
    Peinture et revêtement de sol: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:1 500
    Peinture et revêtement de sol: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000
    Plomberie complète: 1 plomberie × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Isola (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 422
Revenus locatifs : +6 359
Charges déductibles : -52 422
Résultat foncier Année 1 : -46 063(Déficit de 46 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 663
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 222 €/an
Revenus locatifs : +6 359
Charges déductibles : -5 222
Résultat foncier Années 2+ : 1 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24663.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 35952 4274 142-46 06721 400 €24 667 €24 667 €
26 4875 1154 0301 372--23 295 €
36 6164 9993 9141 617--21 678 €
46 7494 8803 7951 869--19 809 €
56 8844 7563 6722 128--17 681 €
67 0214 6293 5442 393--15 289 €
77 1624 4973 4122 665--12 624 €
87 3054 3613 2762 944--9 679 €
97 4514 2203 1353 231--6 448 €
107 6004 0752 9903 525--2 923 €
117 7523 9252 8403 827---
127 9073 7702 6854 138---
138 0653 6092 5254 456---
148 2273 4442 3594 783---
158 3913 2732 1885 119---
168 5593 0962 0115 463---
178 7302 9131 8295 817---
188 9052 7241 6406 180---
199 0832 5291 4456 553---
209 2642 3281 2436 936---
219 4502 1201 0357 330---
229 6391 9058207 734---
239 8321 6835988 149---
2410 0281 4533698 575---
2510 2291 2161319 013---
TOTAL203 694133 94459 62869 75021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 750
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 335-6 420+7 755
2+1 3350+1 335
3+1 3350+1 335
4+1 3350+1 335
5+1 3350+1 335
6+1 3350+1 335
7+1 3350+1 335
8+1 3350+1 335
9+1 3350+1 335
10+1 3350+1 335
11+1 335+271+1 064
12+1 335+1 241+94
13+1 335+1 337-2
14+1 335+1 435-100
15+1 335+1 536-201
16+1 335+1 639-304
17+1 335+1 745-410
18+1 335+1 854-519
19+1 335+1 966-631
20+1 335+2 081-746
21+1 335+2 199-864
22+1 335+2 320-985
23+1 335+2 445-1 110
24+1 335+2 572-1 237
25+1 335+2 704-1 369
Total+33 375+20 925+12 450
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →