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Maison à vendre

Bien expiré
VilleIsola (06)
Surface60m²
Coût Total128 200€
Loyer Annuel6 359€
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Balcon, Jardin, Terrasse

Grange à rénover – Isola / Quartier La Bigorne – 12 000 m² de terrain

Située sur les hauteurs d’Isola, secteur La Bigorne, entre le vallon du Bausset côté Bigorne, cette authentique grange pleine de charme offre un cadre naturel exceptionnel et une vue dégagée.

Point GPS : 44.173984 / 7.091505 Face à la borne kilométrique Accès pédestre uniquement : environ 35 à 45 minutes de montée selon le rythme.

Consciente que l’accessibilité peut être contraignante pour certaines personnes.

La grange développe environ 60 m² sur 3 niveaux avec un terrain d’environ 12 000 m².

Travaux à prévoir / rénovation complète.

Équipements actuellement présents :

  • alimentation électrique par panneaux solaires et un groupe électrogène
  • eau de source directement dans la maison
  • chauffage au feu
  • installation au gaz avec bouteille

Concernant l’aménagement et le mobilier, tout a été monté soit par hélicoptère, soit aux dos de mon grand père ou père au fil du temps.

Le terrain comprend également 4 autres anciennes granges en ruine.

N’hésitez pas à m’envoyer un message privé pour obtenir d’autres photos (nombre limité sur Leboncoin) ou pour toute demande d’information complémentaire.

Célia C.

Ville : Isola
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.192460, 7.074237
Total : 128 200€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 122 200€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6359€/an
Fourchette totale : 397€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 4762€ - 8493€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 886,14 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 168 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-98 168€ (-56.7%)
Marge achat-revente :44 968€ (26.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 663,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 628,41€
Coût de l'assurance :11 217,50€
Taxe foncière : 635,94€/an
Soit par mois : 53,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au feu
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(787 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 200€
    Isolation des combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:1 200€
    Peinture et revêtement de sol: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Peinture et revêtement de sol: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Plomberie complète: 1 plomberie × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Isola (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 422 €
Revenus locatifs : +6 359 €
Charges déductibles : -52 422 €
Résultat foncier Année 1 : -46 063 €(Déficit de 46 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 222 €/an
Revenus locatifs : +6 359 €
Charges déductibles : -5 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24663.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 359 €52 427 €4 142 €-46 067 €21 400 €24 667 €24 667 €
26 487 €5 115 €4 030 €1 372 €--23 295 €
36 616 €4 999 €3 914 €1 617 €--21 678 €
46 749 €4 880 €3 795 €1 869 €--19 809 €
56 884 €4 756 €3 672 €2 128 €--17 681 €
67 021 €4 629 €3 544 €2 393 €--15 289 €
77 162 €4 497 €3 412 €2 665 €--12 624 €
87 305 €4 361 €3 276 €2 944 €--9 679 €
97 451 €4 220 €3 135 €3 231 €--6 448 €
107 600 €4 075 €2 990 €3 525 €--2 923 €
117 752 €3 925 €2 840 €3 827 €---
127 907 €3 770 €2 685 €4 138 €---
138 065 €3 609 €2 525 €4 456 €---
148 227 €3 444 €2 359 €4 783 €---
158 391 €3 273 €2 188 €5 119 €---
168 559 €3 096 €2 011 €5 463 €---
178 730 €2 913 €1 829 €5 817 €---
188 905 €2 724 €1 640 €6 180 €---
199 083 €2 529 €1 445 €6 553 €---
209 264 €2 328 €1 243 €6 936 €---
219 450 €2 120 €1 035 €7 330 €---
229 639 €1 905 €820 €7 734 €---
239 832 €1 683 €598 €8 149 €---
2410 028 €1 453 €369 €8 575 €---
2510 229 €1 216 €131 €9 013 €---
TOTAL203 694 €133 944 €59 628 €69 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 335 €-6 420 €+7 755 €
2+1 335 €0 €+1 335 €
3+1 335 €0 €+1 335 €
4+1 335 €0 €+1 335 €
5+1 335 €0 €+1 335 €
6+1 335 €0 €+1 335 €
7+1 335 €0 €+1 335 €
8+1 335 €0 €+1 335 €
9+1 335 €0 €+1 335 €
10+1 335 €0 €+1 335 €
11+1 335 €+271 €+1 064 €
12+1 335 €+1 241 €+94 €
13+1 335 €+1 337 €-2 €
14+1 335 €+1 435 €-100 €
15+1 335 €+1 536 €-201 €
16+1 335 €+1 639 €-304 €
17+1 335 €+1 745 €-410 €
18+1 335 €+1 854 €-519 €
19+1 335 €+1 966 €-631 €
20+1 335 €+2 081 €-746 €
21+1 335 €+2 199 €-864 €
22+1 335 €+2 320 €-985 €
23+1 335 €+2 445 €-1 110 €
24+1 335 €+2 572 €-1 237 €
25+1 335 €+2 704 €-1 369 €
Total+33 375 €+20 925 €+12 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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