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Maison de ville 4 pièces 108 m²

VilleMirande (32)
Surface108m²
Coût Total146 492€
Loyer Annuel8 944€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 900 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 823,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 108 m²

EN EXCLUSIVITÉ. Vous recherchez une maison de ville spacieuse, fonctionnelle et pleine de charme ? Venez découvrir cette agréable maison d'environ 108 m2. Dès l'entrée, vous découvrirez au rez-de-chaussée un espace fonctionnel composé d'une entrée, d'une cuisine avec salle à manger ainsi que d'un WC. À l'étage, vous disposerez de deux grandes chambres et d'une salle de bains. Le véritable atout de cette maison : une belle pièce d'environ 18 m2, donnant accès à une agréable terrasse pour profiter de l'extérieur. Cet espace polyvalent pourra être aménagé selon vos envies : séjour convivial, salle de jeux, bureau pour le télétravail ou espace détente. Vous bénéficierez également d'un garage, un véritable plus pour stationner votre véhicule ou profiter d'un espace de rangement supplémentaire. Côté confort, la maison dispose du double vitrage et d'un chauffage central. Possibilité investissement locatif ! À visiter sans tarder !

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/09/2026

Consommation énergie primaire : 183 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.515430, 0.399020
Total : 146 492€
Prix d'acquisition : 88 900€
Travaux : 50 480€
Valeur du bien : 139 380€
Frais de notaire : 7 112€
Coût estimé : 7 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8944€/an
Fourchette totale : 578€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 6932€ - 11539€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 235,29 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 411 €
Prix d'achat :88 900 €
Décote à l'achat :-44 511€ (-33.4%)
Marge achat-revente :-13 081€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :58,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 800,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 121,22€
Coût de l'assurance :17 579,04€
Taxe foncière : 894,38€/an
Soit par mois : 74,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les meubles et les appareils électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 480 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 480€
    Isolation combles: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles et appareils électroménagers, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 944 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 492 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 301 €
Revenus locatifs : +8 944 €
Charges déductibles : -57 301 €
Résultat foncier Année 1 : -48 357 €(Déficit de 48 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 821 €/an
Revenus locatifs : +8 944 €
Charges déductibles : -6 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26956.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 785 €(65% de 88 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 101 €/an
Calcul : 57 785 € × 3,636% = 2 101 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 944 €57 305 €5 228 €-48 362 €21 400 €26 962 €26 962 €
29 123 €6 691 €5 093 €2 432 €--24 530 €
39 305 €6 551 €4 953 €2 754 €--21 775 €
49 491 €6 406 €4 808 €3 086 €--18 689 €
59 681 €6 255 €4 658 €3 426 €--15 264 €
69 875 €6 099 €4 502 €3 775 €--11 488 €
710 072 €5 938 €4 340 €4 134 €--7 354 €
810 274 €5 770 €4 173 €4 503 €--2 851 €
910 479 €5 597 €3 999 €4 882 €---
1010 689 €5 417 €3 819 €5 272 €---
1110 902 €5 230 €3 632 €5 673 €---
1211 120 €5 036 €3 439 €6 084 €---
1311 343 €4 836 €3 238 €6 507 €---
1411 570 €4 628 €3 030 €6 942 €---
1511 801 €4 412 €2 815 €7 389 €---
1612 037 €4 189 €2 591 €7 848 €---
1712 278 €3 957 €2 359 €8 321 €---
1812 523 €3 717 €2 119 €8 807 €---
1912 774 €3 468 €1 870 €9 306 €---
2013 029 €3 209 €1 612 €9 820 €---
2113 290 €2 942 €1 344 €10 348 €---
2213 556 €2 664 €1 067 €10 891 €---
2313 827 €2 377 €779 €11 450 €---
2414 103 €2 078 €481 €12 025 €---
2514 385 €1 769 €172 €12 616 €---
TOTAL286 472 €166 540 €76 121 €119 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 944 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 878 €-6 420 €+8 298 €
2+1 878 €0 €+1 878 €
3+1 878 €0 €+1 878 €
4+1 878 €0 €+1 878 €
5+1 878 €0 €+1 878 €
6+1 878 €0 €+1 878 €
7+1 878 €0 €+1 878 €
8+1 878 €0 €+1 878 €
9+1 878 €+610 €+1 268 €
10+1 878 €+1 582 €+296 €
11+1 878 €+1 702 €+176 €
12+1 878 €+1 825 €+53 €
13+1 878 €+1 952 €-74 €
14+1 878 €+2 083 €-205 €
15+1 878 €+2 217 €-339 €
16+1 878 €+2 355 €-477 €
17+1 878 €+2 496 €-618 €
18+1 878 €+2 642 €-764 €
19+1 878 €+2 792 €-914 €
20+1 878 €+2 946 €-1 068 €
21+1 878 €+3 104 €-1 226 €
22+1 878 €+3 267 €-1 389 €
23+1 878 €+3 435 €-1 557 €
24+1 878 €+3 608 €-1 730 €
25+1 878 €+3 785 €-1 907 €
Total+46 950 €+35 980 €+10 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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