Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface282
Coût Total343 650
Loyer Annuel33 063
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+681
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 847,52 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À 30' de Brive, sur la jolie commune d'Orgnac sur Vézère, venez découvrir cet ensemble immobilier composé d'une magnifique maison, d'une grange en pierre et d'un abri, le tout implanté sur un beau terrain plat d'1 hectare ½. Ancienne auberge, cette propriété dispose de 9 chambres (dont 7 équipées de lavabo), idéale pour une grande famille (ou famille d'accueil) ou pour une activité de locations saisonnières. Profitez également d'1 cuisine indépendante aménagée, d'1 vaste séjour de 50 m², d'1 très beau salon lumineux, où règne une atmosphère chaleureuse grâce à son poêle et de plusieurs salles de bains pour votre confort, et d'1 bureau. Bien que certaines pièces nécessitent un rafraîchissement, cette demeure offre un grand potentiel, avec en plus une belle pièce, avec estrade, de 140 m², à aménager selon vos envies (salle de jeux, projet professionnel,..). Dépendances : Grange de 150 m² au sol, abri d'environ 50 m² et garage. Le puits est un atout supplémentaire non négligeable. Cette propriété, située au calme, sans vis-à-vis et offrant un véritable havre de paix mérite une visite !

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Véronique, mandataire indépendante en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial du réseau France Proprio, immatriculé au RSAC de Brive sous le numéro 398 349 597, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France Proprio. Véronique DANJON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 398 349 597 - BRIVE LA GAILLARDE.

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Total : 343 650
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 85 530
Valeur du bien : 324 530
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2755€/mois
Loyer annuel estimé : 33063€/an
Fourchette totale : 2166€ - 3504€/mois
Fourchette annuelle : 25997€ - 42049€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 698,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :100,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 798,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 856,74
Coût de l'assurance :30 069,37
Taxe foncière : 3 306,30€/an
Soit par mois : 275,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 755,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 074,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :681,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (282 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 282 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct, quelques marques sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 530(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 280
    Isolation toiture/combles: 282 m² × 40€/m² = 11280€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 100
    Rénovation chambres: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 625€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 875€
  • Salle à manger:1 400
    Peinture salle à manger: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 063 €/an
Calcul : 2 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 650 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 203 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 530
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 506
Revenus locatifs : +33 063
Charges déductibles : -101 506
Résultat foncier Année 1 : -68 443(Déficit de 68 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 976 €/an
Revenus locatifs : +33 063
Charges déductibles : -15 976
Résultat foncier Années 2+ : 17 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47043.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 063101 51711 478-68 45421 400 €47 054 €47 054 €
233 72415 68211 17318 043--29 012 €
334 39915 36610 85719 033--9 979 €
435 08715 03910 53020 048---
535 78814 70110 19221 088---
636 50414 3519 84222 153---
737 23413 9899 48023 245---
837 97913 6159 10624 364---
938 73913 2288 71925 511---
1039 51312 8288 31826 686---
1140 30412 4137 90427 890---
1241 11011 9857 47629 125---
1341 93211 5427 03330 390---
1442 77111 0846 57531 687---
1543 62610 6106 10133 016---
1644 49910 1205 61134 379---
1745 3889 6135 10435 776---
1846 2969 0884 57937 208---
1947 2228 5464 03738 676---
2048 1677 9853 47640 182---
2149 1307 4052 89641 725---
2250 1136 8052 29543 308---
2351 1156 1841 67544 931---
2452 1375 5421 03246 596---
2553 1804 87736848 302---
TOTAL1 059 019364 114165 857694 90521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 905
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 943-6 420+13 363
2+6 9430+6 943
3+6 9430+6 943
4+6 943+3 021+3 922
5+6 943+6 326+617
6+6 943+6 646+297
7+6 943+6 974-31
8+6 943+7 309-366
9+6 943+7 653-710
10+6 943+8 006-1 063
11+6 943+8 367-1 424
12+6 943+8 737-1 794
13+6 943+9 117-2 174
14+6 943+9 506-2 563
15+6 943+9 905-2 962
16+6 943+10 314-3 371
17+6 943+10 733-3 790
18+6 943+11 162-4 219
19+6 943+11 603-4 660
20+6 943+12 054-5 111
21+6 943+12 518-5 575
22+6 943+12 992-6 049
23+6 943+13 479-6 536
24+6 943+13 979-7 036
25+6 943+14 491-7 548
Total+173 575+208 472+-34 897
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →