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Détails du bien

Bien expiré
VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface282m²
Coût Total343 650€
Loyer Annuel33 063€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+681€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 847,52 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À 30' de Brive, sur la jolie commune d'Orgnac sur Vézère, venez découvrir cet ensemble immobilier composé d'une magnifique maison, d'une grange en pierre et d'un abri, le tout implanté sur un beau terrain plat d'1 hectare ½. Ancienne auberge, cette propriété dispose de 9 chambres (dont 7 équipées de lavabo), idéale pour une grande famille (ou famille d'accueil) ou pour une activité de locations saisonnières. Profitez également d'1 cuisine indépendante aménagée, d'1 vaste séjour de 50 m², d'1 très beau salon lumineux, où règne une atmosphère chaleureuse grâce à son poêle et de plusieurs salles de bains pour votre confort, et d'1 bureau. Bien que certaines pièces nécessitent un rafraîchissement, cette demeure offre un grand potentiel, avec en plus une belle pièce, avec estrade, de 140 m², à aménager selon vos envies (salle de jeux, projet professionnel,..). Dépendances : Grange de 150 m² au sol, abri d'environ 50 m² et garage. Le puits est un atout supplémentaire non négligeable. Cette propriété, située au calme, sans vis-à-vis et offrant un véritable havre de paix mérite une visite !

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Véronique, mandataire indépendante en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial du réseau France Proprio, immatriculé au RSAC de Brive sous le numéro 398 349 597, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France Proprio. Véronique DANJON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 398 349 597 - BRIVE LA GAILLARDE.

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Total : 343 650€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 85 530€
Valeur du bien : 324 530€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2755€/mois
Loyer annuel estimé : 33063€/an
Fourchette totale : 2166€ - 3504€/mois
Fourchette annuelle : 25997€ - 42049€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 698,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :100,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 798,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 856,74€
Coût de l'assurance :30 069,37€
Taxe foncière : 3 306,30€/an
Soit par mois : 275,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 755,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 074,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :681,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (282 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 282 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct, quelques marques sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 530 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 280€
    Isolation toiture/combles: 282 m² × 40€/m² = 11280€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 100€
    Rénovation chambres: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 625€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 875€
  • Salle à manger:1 400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 063 €/an
Calcul : 2 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 650 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 203 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 506 €
Revenus locatifs : +33 063 €
Charges déductibles : -101 506 €
Résultat foncier Année 1 : -68 443 €(Déficit de 68 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 976 €/an
Revenus locatifs : +33 063 €
Charges déductibles : -15 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47043.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 063 €101 517 €11 478 €-68 454 €21 400 €47 054 €47 054 €
233 724 €15 682 €11 173 €18 043 €--29 012 €
334 399 €15 366 €10 857 €19 033 €--9 979 €
435 087 €15 039 €10 530 €20 048 €---
535 788 €14 701 €10 192 €21 088 €---
636 504 €14 351 €9 842 €22 153 €---
737 234 €13 989 €9 480 €23 245 €---
837 979 €13 615 €9 106 €24 364 €---
938 739 €13 228 €8 719 €25 511 €---
1039 513 €12 828 €8 318 €26 686 €---
1140 304 €12 413 €7 904 €27 890 €---
1241 110 €11 985 €7 476 €29 125 €---
1341 932 €11 542 €7 033 €30 390 €---
1442 771 €11 084 €6 575 €31 687 €---
1543 626 €10 610 €6 101 €33 016 €---
1644 499 €10 120 €5 611 €34 379 €---
1745 388 €9 613 €5 104 €35 776 €---
1846 296 €9 088 €4 579 €37 208 €---
1947 222 €8 546 €4 037 €38 676 €---
2048 167 €7 985 €3 476 €40 182 €---
2149 130 €7 405 €2 896 €41 725 €---
2250 113 €6 805 €2 295 €43 308 €---
2351 115 €6 184 €1 675 €44 931 €---
2452 137 €5 542 €1 032 €46 596 €---
2553 180 €4 877 €368 €48 302 €---
TOTAL1 059 019 €364 114 €165 857 €694 905 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 943 €-6 420 €+13 363 €
2+6 943 €0 €+6 943 €
3+6 943 €0 €+6 943 €
4+6 943 €+3 021 €+3 922 €
5+6 943 €+6 326 €+617 €
6+6 943 €+6 646 €+297 €
7+6 943 €+6 974 €-31 €
8+6 943 €+7 309 €-366 €
9+6 943 €+7 653 €-710 €
10+6 943 €+8 006 €-1 063 €
11+6 943 €+8 367 €-1 424 €
12+6 943 €+8 737 €-1 794 €
13+6 943 €+9 117 €-2 174 €
14+6 943 €+9 506 €-2 563 €
15+6 943 €+9 905 €-2 962 €
16+6 943 €+10 314 €-3 371 €
17+6 943 €+10 733 €-3 790 €
18+6 943 €+11 162 €-4 219 €
19+6 943 €+11 603 €-4 660 €
20+6 943 €+12 054 €-5 111 €
21+6 943 €+12 518 €-5 575 €
22+6 943 €+12 992 €-6 049 €
23+6 943 €+13 479 €-6 536 €
24+6 943 €+13 979 €-7 036 €
25+6 943 €+14 491 €-7 548 €
Total+173 575 €+208 472 €+-34 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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