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Vente | Maison bourgeoise | 7p | 5ch | 243 m² | Nexon | Expo Est/Ouest | Terrasse · Balcon

Bien expiré
VilleNexon (87)
Surface243m²
Coût Total325 760€
Loyer Annuel23 222€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 000 €
Surface : 243 m²
Prix au m² : 1 016,46 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente | Maison bourgeoise | 7p | 5ch | 243 m² | Nexon | Expo Est/Ouest | Terrasse · Balcon - Nous vendons une maison en pierre de 243 m² composée d'une cuisine équipée, salle à manger, salon, 5 chambres dont une au RCH, salle d'eau, salle de bain, 3 wc, buanderie, fenêtres PVC double vitrage, chauffage électrique, poil, cheminée insert, annexe, puits, tout à l'égout, sur un terrain clos de 2259 m².

Honoraires de 5.11 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (235 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Thierry MASSONNAUD inscrit au RSAC de LIMOGES n° 384 541 116 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 240 € et 4 440 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Nexon
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87800
Coordonnées : 45.683638, 1.181379
Total : 325 760€
Prix d'acquisition : 247 000€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 306 000€
Frais de notaire : 19 760€
Coût estimé : 19 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 243m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1935€/mois
Loyer annuel estimé : 23222€/an
Fourchette totale : 1528€ - 2451€/mois
Fourchette annuelle : 18334€ - 29413€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 308,19 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 890 €
Prix d'achat :247 000 €
Décote à l'achat :-70 890€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-7 870€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 590,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :92,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 683,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 517,55€
Coût de l'assurance :27 689,60€
Taxe foncière : 2 322,22€/an
Soit par mois : 193,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 935,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 876,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 243 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 243 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 30 m² (estimation de 4-5 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:24 300€
    Isolation des combles: 243 m² × 100€/m² = 24300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 4140€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nexon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 222 €/an
Calcul : 1 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 108 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 944 €
Revenus locatifs : +23 222 €
Charges déductibles : -72 944 €
Résultat foncier Année 1 : -49 722 €(Déficit de 49 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 944 €/an
Revenus locatifs : +23 222 €
Charges déductibles : -13 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28321.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 247 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 160 550 €(65% de 247 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 838 €/an
Calcul : 160 550 € × 3,636% = 5 838 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 222 €72 955 €10 525 €-49 732 €21 400 €28 332 €28 332 €
223 687 €13 670 €10 240 €10 017 €--18 316 €
324 160 €13 376 €9 947 €10 784 €--7 532 €
424 644 €13 073 €9 643 €11 571 €---
525 136 €12 759 €9 329 €12 377 €---
625 639 €12 435 €9 005 €13 204 €---
726 152 €12 100 €8 671 €14 052 €---
826 675 €11 754 €8 325 €14 921 €---
927 209 €11 397 €7 967 €15 811 €---
1027 753 €11 028 €7 598 €16 725 €---
1128 308 €10 646 €7 217 €17 661 €---
1228 874 €10 252 €6 822 €18 622 €---
1329 451 €9 845 €6 415 €19 607 €---
1430 040 €9 424 €5 994 €20 616 €---
1530 641 €8 989 €5 560 €21 652 €---
1631 254 €8 540 €5 110 €22 714 €---
1731 879 €8 076 €4 646 €23 803 €---
1832 517 €7 597 €4 167 €24 920 €---
1933 167 €7 101 €3 671 €26 066 €---
2033 830 €6 589 €3 160 €27 241 €---
2134 507 €6 061 €2 631 €28 446 €---
2235 197 €5 514 €2 084 €29 683 €---
2335 901 €4 950 €1 520 €30 951 €---
2436 619 €4 366 €937 €32 253 €---
2537 352 €3 764 €334 €33 588 €---
TOTAL743 815 €296 263 €151 518 €447 552 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 552 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 877 €-6 420 €+11 297 €
2+4 877 €0 €+4 877 €
3+4 877 €0 €+4 877 €
4+4 877 €+1 212 €+3 665 €
5+4 877 €+3 713 €+1 164 €
6+4 877 €+3 961 €+916 €
7+4 877 €+4 215 €+662 €
8+4 877 €+4 476 €+401 €
9+4 877 €+4 743 €+134 €
10+4 877 €+5 017 €-140 €
11+4 877 €+5 298 €-421 €
12+4 877 €+5 587 €-710 €
13+4 877 €+5 882 €-1 005 €
14+4 877 €+6 185 €-1 308 €
15+4 877 €+6 496 €-1 619 €
16+4 877 €+6 814 €-1 937 €
17+4 877 €+7 141 €-2 264 €
18+4 877 €+7 476 €-2 599 €
19+4 877 €+7 820 €-2 943 €
20+4 877 €+8 172 €-3 295 €
21+4 877 €+8 534 €-3 657 €
22+4 877 €+8 905 €-4 028 €
23+4 877 €+9 285 €-4 408 €
24+4 877 €+9 676 €-4 799 €
25+4 877 €+10 076 €-5 199 €
Total+121 925 €+134 266 €+-12 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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