Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Fontenay Sous Bois 4 pièce(s) 77 m2

VilleFontenay-sous-Bois (94)
Surface77m²
Coût Total292 520€
Loyer Annuel19 247€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-495€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 3 116,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 19, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

L'agence Oscar vous propose en EXCLUSIVITE sa dernière nouveauté : un quatre pièces en bon état avec balcon, cave et parking à seulement 10 minutes à pied des RER A et E. Entièrement modulable, il se compose comme suit : une belle entrée donnant sur un espace de vie lumineux, une grande cuisine dinatoire, trois chambres, un balcon, une salle d'eau à rénover et un wc séparé. Une cave ainsi qu'une place de PARKING complète l'ensemble. Calme absolu. Nombreux commerces et écoles à proximité. Copropriété de 108 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4800.00 euros. Sylvain MARCIANO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Fontenay-sous-Bois
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94120
Coordonnées : 48.855528, 2.480974
Fontenay-sous-Bois
RER A
Total : 292 520€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 33 320€
Valeur du bien : 273 320€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 20.83€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1604€/mois
Loyer annuel estimé : 19247€/an
Fourchette totale : 1230€ - 2091€/mois
Fourchette annuelle : 14764€ - 25093€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 021,28 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 638 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-69 638€ (-22.5%)
Marge achat-revente :17 118€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 453,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :85,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 538,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 519,58€
Coût de l'assurance :25 595,50€
Taxe foncière : 1 924,75€/an
Soit par mois : 160,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 603,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 099,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-495,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour maintenir la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une rénovation pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 320 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la pose)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 247 €/an
Calcul : 1 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 520 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 925 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 975 €
Revenus locatifs : +19 247 €
Charges déductibles : -50 975 €
Résultat foncier Année 1 : -31 727 €(Déficit de 31 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 655 €/an
Revenus locatifs : +19 247 €
Charges déductibles : -17 655 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10327.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 247 €50 984 €9 916 €-31 737 €21 400 €10 337 €10 337 €
219 632 €17 402 €9 654 €2 230 €--8 107 €
320 025 €17 131 €9 382 €2 894 €--5 212 €
420 426 €16 850 €9 101 €3 576 €--1 637 €
520 834 €16 559 €8 811 €4 275 €---
621 251 €16 259 €8 510 €4 992 €---
721 676 €15 947 €8 199 €5 728 €---
822 109 €15 625 €7 877 €6 484 €---
922 552 €15 292 €7 544 €7 259 €---
1023 003 €14 947 €7 199 €8 055 €---
1123 463 €14 590 €6 842 €8 872 €---
1223 932 €14 221 €6 472 €9 711 €---
1324 410 €13 839 €6 090 €10 572 €---
1424 899 €13 443 €5 695 €11 455 €---
1525 397 €13 034 €5 285 €12 363 €---
1625 905 €12 610 €4 862 €13 294 €---
1726 423 €12 172 €4 423 €14 251 €---
1826 951 €11 718 €3 970 €15 233 €---
1927 490 €11 249 €3 500 €16 241 €---
2028 040 €10 763 €3 015 €17 277 €---
2128 601 €10 261 €2 512 €18 340 €---
2229 173 €9 740 €1 992 €19 432 €---
2329 756 €9 202 €1 453 €20 554 €---
2430 351 €8 645 €896 €21 707 €---
2530 958 €8 068 €320 €22 890 €---
TOTAL616 503 €370 554 €143 520 €245 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 042 €-6 420 €+10 462 €
2+4 042 €0 €+4 042 €
3+4 042 €0 €+4 042 €
4+4 042 €0 €+4 042 €
5+4 042 €+791 €+3 251 €
6+4 042 €+1 498 €+2 544 €
7+4 042 €+1 719 €+2 323 €
8+4 042 €+1 945 €+2 097 €
9+4 042 €+2 178 €+1 864 €
10+4 042 €+2 417 €+1 625 €
11+4 042 €+2 662 €+1 380 €
12+4 042 €+2 913 €+1 129 €
13+4 042 €+3 172 €+870 €
14+4 042 €+3 437 €+605 €
15+4 042 €+3 709 €+333 €
16+4 042 €+3 988 €+54 €
17+4 042 €+4 275 €-233 €
18+4 042 €+4 570 €-528 €
19+4 042 €+4 872 €-830 €
20+4 042 €+5 183 €-1 141 €
21+4 042 €+5 502 €-1 460 €
22+4 042 €+5 830 €-1 788 €
23+4 042 €+6 166 €-2 124 €
24+4 042 €+6 512 €-2 470 €
25+4 042 €+6 867 €-2 825 €
Total+101 050 €+73 785 €+27 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →