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Maison à vendre

Bien expiré
VillePommiers-Moulons (17)
Surface357m²
Coût Total559 085€
Loyer Annuel34 200€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 394 875 €
Surface : 357 m²
Prix au m² : 1 106,09 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 8 chambres, 4 parkings: 4 parkings, Pas de cave

Envie de gérer un gîte ? Cette maison est idéale pour vous, composée d'un logement privatif de type T3 avec un toit terrasse offrant une vue à 180°. Un grand gîte comprenant 6 suites parentales (15 pers), vastes cuisines et séjour avec le cachet de la pierre et du bois. Une grande dépendance pouvant être aménagée elle aussi.

Ville : Pommiers-Moulons
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.327616, -0.342297
Total : 559 085€
Prix d'acquisition : 394 875€
Travaux : 132 620€
Valeur du bien : 527 495€
Frais de notaire : 31 590€
Coût estimé : 31 590€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 357m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2850€/mois
Loyer annuel estimé : 34200€/an
Fourchette totale : 2275€ - 3570€/mois
Fourchette annuelle : 27298€ - 42846€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :814,17 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :290 657 €
Prix d'achat :394 875 €
Décote à l'achat :+104 218€ (+35.9%)
Marge achat-revente :-268 428€ (-92.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :559 085€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 807,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :163,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 970,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :283 289,41€
Coût de l'assurance :48 919,94€
Taxe foncière : 3 419,96€/an
Soit par mois : 285,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 849,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 255,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-406,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 357 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 357 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :132 620 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 420€
    Isolation combles: 357 m² × 60€/m² = 21420€ (incluant la main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:67 500€
    Remplacement fenêtres: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Parquet flottant:8 400€
    Pose parquet flottant: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture chambres: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pommiers-Moulons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 100 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 200 €/an
Calcul : 2 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 559 085 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 957 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 132 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 157 486 €
Revenus locatifs : +34 200 €
Charges déductibles : -157 486 €
Résultat foncier Année 1 : -123 286 €(Déficit de 123 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 866 €/an
Revenus locatifs : +34 200 €
Charges déductibles : -24 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101886.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 394 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 256 669 €(65% de 394 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 333 €/an
Calcul : 256 669 € × 3,636% = 9 333 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 200 €157 504 €19 508 €-123 305 €21 400 €101 905 €101 905 €
234 884 €24 375 €18 999 €10 508 €--91 396 €
335 581 €23 848 €18 471 €11 733 €--79 663 €
436 293 €23 302 €17 925 €12 991 €--66 672 €
537 019 €22 736 €17 359 €14 283 €--52 390 €
637 759 €22 150 €16 773 €15 609 €--36 781 €
738 514 €21 543 €16 166 €16 971 €--19 809 €
839 285 €20 914 €15 537 €18 370 €--1 439 €
940 070 €20 263 €14 886 €19 808 €---
1040 872 €19 588 €14 211 €21 284 €---
1141 689 €18 889 €13 512 €22 800 €---
1242 523 €18 165 €12 788 €24 358 €---
1343 373 €17 415 €12 038 €25 959 €---
1444 241 €16 638 €11 261 €27 603 €---
1545 126 €15 833 €10 456 €29 293 €---
1646 028 €14 999 €9 622 €31 029 €---
1746 949 €14 136 €8 759 €32 813 €---
1847 888 €13 241 €7 864 €34 647 €---
1948 846 €12 314 €6 937 €36 531 €---
2049 822 €11 354 €5 977 €38 468 €---
2150 819 €10 360 €4 983 €40 459 €---
2251 835 €9 330 €3 953 €42 506 €---
2352 872 €8 263 €2 886 €44 609 €---
2453 929 €7 157 €1 781 €46 772 €---
2555 008 €6 012 €636 €48 996 €---
TOTAL1 095 425 €550 328 €283 289 €545 096 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 182 €-6 420 €+13 602 €
2+7 182 €0 €+7 182 €
3+7 182 €0 €+7 182 €
4+7 182 €0 €+7 182 €
5+7 182 €0 €+7 182 €
6+7 182 €0 €+7 182 €
7+7 182 €0 €+7 182 €
8+7 182 €0 €+7 182 €
9+7 182 €+5 511 €+1 671 €
10+7 182 €+6 385 €+797 €
11+7 182 €+6 840 €+342 €
12+7 182 €+7 307 €-125 €
13+7 182 €+7 788 €-606 €
14+7 182 €+8 281 €-1 099 €
15+7 182 €+8 788 €-1 606 €
16+7 182 €+9 309 €-2 127 €
17+7 182 €+9 844 €-2 662 €
18+7 182 €+10 394 €-3 212 €
19+7 182 €+10 959 €-3 777 €
20+7 182 €+11 540 €-4 358 €
21+7 182 €+12 138 €-4 956 €
22+7 182 €+12 752 €-5 570 €
23+7 182 €+13 383 €-6 201 €
24+7 182 €+14 032 €-6 850 €
25+7 182 €+14 699 €-7 517 €
Total+179 550 €+163 529 €+16 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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