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Maison 6 pièces

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface310m²
Coût Total645 000€
Loyer Annuel52 155€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+536€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 517 500 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 1 669,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial Office Notarial des bords de Loire, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NANTES (44300)

Nantes quartier Doulon - Toutes Aides. Au calme de son impasse ! Maison de 143, comprenant vaste entrée sur pièce a vivre et véranda. Cuisine récente aménagée et équipée plus arrière-cuisine. Vie de plain-pied avec ses 2 chambres et sa salle de bains en RC. A l'étage : trois chambres dont deux de 17 et 19 m2. Salle de bains avec WC. Grenier au-dessus. Jardin de de 310 m2 exposé Ouest. Garage non-attenant.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude Office Notarial des bords de Loire, SELARL - Notaires à Couëron - N° SIRET : 31193167900030

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Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.231998, -1.548126
Total : 645 000€
Prix d'acquisition : 517 500€
Travaux : 86 100€
Valeur du bien : 603 600€
Frais de notaire : 41 400€
Coût estimé : 41 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 4346€/mois
Loyer annuel estimé : 52155€/an
Fourchette totale : 3037€ - 6219€/mois
Fourchette annuelle : 36449€ - 74629€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :645 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 187,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :188,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 375,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :311 298,12€
Coût de l'assurance :56 437,50€
Taxe foncière : 5 215,50€/an
Soit par mois : 434,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 346,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 810,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :535,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 100 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:21 700€
    Isolation combles perdus: 310 m² × 70€/m² = 21700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:23 400€
    39 fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 600€ = 23400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:16 000€
    Rénovation 5 chambres: 100 m² × 160€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour refléter les coûts locaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 155 €/an
Calcul : 4 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 645 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 257 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 096 €
Revenus locatifs : +52 155 €
Charges déductibles : -115 096 €
Résultat foncier Année 1 : -62 941 €(Déficit de 62 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 996 €/an
Revenus locatifs : +52 155 €
Charges déductibles : -28 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41540.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 517 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 336 375 €(65% de 517 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 232 €/an
Calcul : 336 375 € × 3,636% = 12 232 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 155 €115 117 €21 544 €-62 962 €21 400 €41 562 €41 562 €
253 198 €28 443 €20 970 €24 755 €--16 807 €
354 262 €27 850 €20 377 €26 412 €---
455 347 €27 236 €19 763 €28 111 €---
556 454 €26 602 €19 129 €29 853 €---
657 583 €25 945 €18 472 €31 638 €---
758 735 €25 266 €17 793 €33 469 €---
859 910 €24 564 €17 091 €35 346 €---
961 108 €23 837 €16 364 €37 271 €---
1062 330 €23 086 €15 613 €39 244 €---
1163 577 €22 309 €14 836 €41 268 €---
1264 848 €21 505 €14 032 €43 343 €---
1366 145 €20 674 €13 201 €45 472 €---
1467 468 €19 814 €12 341 €47 654 €---
1568 817 €18 924 €11 451 €49 893 €---
1670 194 €18 004 €10 531 €52 190 €---
1771 598 €17 052 €9 579 €54 545 €---
1873 030 €16 068 €8 595 €56 961 €---
1974 490 €15 050 €7 577 €59 440 €---
2075 980 €13 997 €6 524 €61 983 €---
2177 500 €12 908 €5 435 €64 592 €---
2279 050 €11 781 €4 308 €67 268 €---
2380 631 €10 616 €3 143 €70 015 €---
2482 243 €9 411 €1 938 €72 832 €---
2583 888 €8 164 €691 €75 724 €---
TOTAL1 670 541 €584 223 €311 298 €1 086 318 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 086 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 953 €-6 420 €+17 373 €
2+10 953 €0 €+10 953 €
3+10 953 €+2 882 €+8 071 €
4+10 953 €+8 433 €+2 520 €
5+10 953 €+8 956 €+1 997 €
6+10 953 €+9 491 €+1 462 €
7+10 953 €+10 041 €+912 €
8+10 953 €+10 604 €+349 €
9+10 953 €+11 181 €-228 €
10+10 953 €+11 773 €-820 €
11+10 953 €+12 380 €-1 427 €
12+10 953 €+13 003 €-2 050 €
13+10 953 €+13 641 €-2 688 €
14+10 953 €+14 296 €-3 343 €
15+10 953 €+14 968 €-4 015 €
16+10 953 €+15 657 €-4 704 €
17+10 953 €+16 364 €-5 411 €
18+10 953 €+17 088 €-6 135 €
19+10 953 €+17 832 €-6 879 €
20+10 953 €+18 595 €-7 642 €
21+10 953 €+19 378 €-8 425 €
22+10 953 €+20 180 €-9 227 €
23+10 953 €+21 004 €-10 051 €
24+10 953 €+21 850 €-10 897 €
25+10 953 €+22 717 €-11 764 €
Total+273 825 €+325 895 €+-52 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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