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Achat appartement

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface92m²
Coût Total211 060€
Loyer Annuel15 156€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 951,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 Balcons, Cave, Ascenseur, Surface de 92 m², Bâtiment de 8 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, Cuisine équipée, Salle de séjour : 30 m²

EXPERT IMMO GRAND EST vous propose RUE CURIE PROCHE CNRS

Un appartement de type F5 intégralement rénové, dont 3 chambres ( 10M2, 11M2 et 13M2) , un salon séjour de 30M2, une cuisine équipée et aménagée de bonne facture, une salle de bains, parfait pour une famille ou un investissement locatif (colocation possible).

Immeuble intégralement rénové. Chauffage collectif Ascenseur. 3 balcons Visite virtuelle sur demande

Prix: 174750 euros honoraires vendeur inclus En sus 2,72% TTC honoraires acquéreur.

Votre conseiller local: BRUNO FERREIRA 06/18/08/60/60

(2.72 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 200 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3000.00 euros.

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.602510, 7.710020
Total : 211 060€
Prix d'acquisition : 179 500€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 196 700€
Frais de notaire : 14 360€
Coût estimé : 14 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15156€/an
Fourchette totale : 938€ - 1701€/mois
Fourchette annuelle : 11254€ - 20410€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 864,47€
Coût de l'assurance :18 467,75€
Taxe foncière : 1 515,58€/an
Soit par mois : 126,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 262,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 480,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises)
Quantité: 1 installation pour 92 m²
Raison: Assurer la conformité électrique de l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Vérification chauffage collectif: 1 système × 1800€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 600€
    Rénovation chambres: 44 m² × 150€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Vérification électricité générale: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région Grand Est.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 497 €
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -29 497 €
Résultat foncier Année 1 : -14 341 €(Déficit de 14 341 €)
Imputable sur revenu global : 14 341 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 297 €/an
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -12 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 859 €/an
Prix d'achat du bien : 179 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 156 €29 504 €7 050 €-14 348 €14 348 €--
215 459 €12 116 €6 862 €3 343 €---
315 768 €11 922 €6 668 €3 846 €---
416 083 €11 721 €6 467 €4 362 €---
516 405 €11 514 €6 259 €4 891 €---
616 733 €11 299 €6 045 €5 434 €---
717 068 €11 077 €5 822 €5 991 €---
817 409 €10 847 €5 593 €6 562 €---
917 757 €10 609 €5 355 €7 148 €---
1018 113 €10 363 €5 109 €7 749 €---
1118 475 €10 109 €4 855 €8 366 €---
1218 844 €9 846 €4 592 €8 998 €---
1319 221 €9 574 €4 320 €9 647 €---
1419 606 €9 292 €4 038 €10 313 €---
1519 998 €9 001 €3 747 €10 996 €---
1620 398 €8 700 €3 446 €11 697 €---
1720 806 €8 389 €3 135 €12 417 €---
1821 222 €8 067 €2 813 €13 155 €---
1921 646 €7 734 €2 479 €13 912 €---
2022 079 €7 389 €2 135 €14 690 €---
2122 521 €7 033 €1 778 €15 488 €---
2222 971 €6 664 €1 410 €16 307 €---
2323 431 €6 283 €1 028 €17 148 €---
2423 899 €5 888 €634 €18 011 €---
2524 377 €5 480 €226 €18 897 €---
TOTAL485 444 €250 422 €101 864 €235 023 €14 348 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 304 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-4 304 €+7 487 €
2+3 183 €+1 003 €+2 180 €
3+3 183 €+1 154 €+2 029 €
4+3 183 €+1 309 €+1 874 €
5+3 183 €+1 467 €+1 716 €
6+3 183 €+1 630 €+1 553 €
7+3 183 €+1 797 €+1 386 €
8+3 183 €+1 969 €+1 214 €
9+3 183 €+2 144 €+1 039 €
10+3 183 €+2 325 €+858 €
11+3 183 €+2 510 €+673 €
12+3 183 €+2 700 €+483 €
13+3 183 €+2 894 €+289 €
14+3 183 €+3 094 €+89 €
15+3 183 €+3 299 €-116 €
16+3 183 €+3 509 €-326 €
17+3 183 €+3 725 €-542 €
18+3 183 €+3 946 €-763 €
19+3 183 €+4 174 €-991 €
20+3 183 €+4 407 €-1 224 €
21+3 183 €+4 646 €-1 463 €
22+3 183 €+4 892 €-1 709 €
23+3 183 €+5 144 €-1 961 €
24+3 183 €+5 403 €-2 220 €
25+3 183 €+5 669 €-2 486 €
Total+79 575 €+70 507 €+9 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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