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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface55m²
Coût Total88 540€
Loyer Annuel5 838€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 872,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté !

A ne pas manquer, 4 rue Lissagaray, à Saint Etienne, à deux pas de Bellevue , proche du Tramway et de l'A72,

Beau 3 pièces de 55 m² loi Carrez, offrant une entrée, un séjour salle à manger avec balcon, 1 chambre, une cuisine indépendante et équipée, une salle de bain, un WC séparé.

Chauffage gaz individuel.

Les huisseries sont en doubles vitrages PVC.

Taxe foncière 600 euros/an.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 132 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 720 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1000.00 euros et 1200.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MESITYS : Aliriza KARA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 980152946

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.460450, 4.266440
Total : 88 540€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 84 700€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5838€/an
Fourchette totale : 361€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4330€ - 7871€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 457,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 041,29€
Coût de l'assurance :7 525,90€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 486,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un rafraîchissement léger est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 500€/m² = 6000€ (revêtement, peinture, électricité incluses)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture murs et plafonds incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 170 €
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -41 170 €
Résultat foncier Année 1 : -35 332 €(Déficit de 35 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 470 €/an
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -4 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 368 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13931.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 838 €41 173 €2 852 €-35 334 €21 400 €13 934 €13 934 €
25 955 €4 396 €2 775 €1 560 €--12 375 €
36 074 €4 316 €2 695 €1 758 €--10 617 €
46 196 €4 234 €2 613 €1 962 €--8 654 €
56 320 €4 149 €2 528 €2 171 €--6 483 €
66 446 €4 061 €2 440 €2 385 €--4 098 €
76 575 €3 970 €2 349 €2 605 €--1 493 €
86 706 €3 876 €2 255 €2 830 €---
96 841 €3 779 €2 158 €3 061 €---
106 977 €3 679 €2 058 €3 298 €---
117 117 €3 576 €1 955 €3 541 €---
127 259 €3 469 €1 848 €3 791 €---
137 405 €3 358 €1 737 €4 046 €---
147 553 €3 244 €1 623 €4 308 €---
157 704 €3 127 €1 506 €4 577 €---
167 858 €3 005 €1 384 €4 853 €---
178 015 €2 879 €1 258 €5 136 €---
188 175 €2 749 €1 128 €5 426 €---
198 339 €2 615 €994 €5 724 €---
208 505 €2 476 €855 €6 029 €---
218 676 €2 333 €712 €6 342 €---
228 849 €2 185 €564 €6 664 €---
239 026 €2 032 €411 €6 994 €---
249 207 €1 875 €254 €7 332 €---
259 391 €1 711 €90 €7 679 €---
TOTAL187 006 €118 267 €41 041 €68 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-6 420 €+7 646 €
2+1 226 €0 €+1 226 €
3+1 226 €0 €+1 226 €
4+1 226 €0 €+1 226 €
5+1 226 €0 €+1 226 €
6+1 226 €0 €+1 226 €
7+1 226 €0 €+1 226 €
8+1 226 €+401 €+825 €
9+1 226 €+918 €+308 €
10+1 226 €+990 €+236 €
11+1 226 €+1 062 €+164 €
12+1 226 €+1 137 €+89 €
13+1 226 €+1 214 €+12 €
14+1 226 €+1 292 €-66 €
15+1 226 €+1 373 €-147 €
16+1 226 €+1 456 €-230 €
17+1 226 €+1 541 €-315 €
18+1 226 €+1 628 €-402 €
19+1 226 €+1 717 €-491 €
20+1 226 €+1 809 €-583 €
21+1 226 €+1 903 €-677 €
22+1 226 €+1 999 €-773 €
23+1 226 €+2 098 €-872 €
24+1 226 €+2 200 €-974 €
25+1 226 €+2 304 €-1 078 €
Total+30 650 €+20 622 €+10 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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