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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface92m²
Coût Total179 540€
Loyer Annuel12 077€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 472,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

EVREUX, Quartier Pasteur, Résidence avec Ascenseur, Découvrez ce bel appartement F4 (~ 92m²), offrant de beaux volumes et une agréable luminosité. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une cuisine aménagée, ainsi qu'un double séjour avec placard ouvrant sur balcon. Un couloir dessert ensuite deux chambres, une salle de bains et un WC séparé. Une cave en sous-sol ainsi qu'une place de parking extérieure complètent ce bien. LES '+' : Ascenseur, chauffage semi-collectif, luminosité et fonctionnalité. Pour plus de renseignements, contactez Nicolas SAUVANT au [Coordonnées masquées] :)

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 107 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/06/2024

Consommation énergie primaire : 202 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 178 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.026478, 1.164089
Total : 179 540€
Prix d'acquisition : 135 500€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 168 700€
Frais de notaire : 10 840€
Coût estimé : 10 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12077€/an
Fourchette totale : 828€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9938€ - 14676€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,5 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 750 €
Prix d'achat :135 500 €
Décote à l'achat :-8 250€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-35 790€ (-24.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 973,25€
Coût de l'assurance :15 709,75€
Taxe foncière : 1 207,67€/an
Soit par mois : 100,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 006,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage semi-collectif existant
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et modernisation nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 92 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système: 6000€ (coût moyen pour un système de chauffage semi-collectif incluant la mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 9000€ (coût moyen pour une cuisine complète milieu de gamme, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:9 200€
    Mise aux normes électricité: 92 m² × 100€/m² = 9200€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 077 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 295 €
Revenus locatifs : +12 077 €
Charges déductibles : -41 295 €
Résultat foncier Année 1 : -29 218 €(Déficit de 29 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 095 €/an
Revenus locatifs : +12 077 €
Charges déductibles : -8 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7817.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 075 €(65% de 135 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 203 €/an
Calcul : 88 075 € × 3,636% = 3 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 077 €41 301 €6 265 €-29 224 €21 400 €7 824 €7 824 €
212 318 €7 937 €6 101 €4 381 €--3 443 €
312 565 €7 768 €5 932 €4 797 €---
412 816 €7 592 €5 756 €5 224 €---
513 072 €7 411 €5 575 €5 662 €---
613 334 €7 223 €5 386 €6 111 €---
713 600 €7 028 €5 192 €6 573 €---
813 872 €6 826 €4 990 €7 047 €---
914 150 €6 616 €4 780 €7 533 €---
1014 433 €6 400 €4 564 €8 033 €---
1114 721 €6 175 €4 339 €8 546 €---
1215 016 €5 943 €4 107 €9 073 €---
1315 316 €5 702 €3 866 €9 614 €---
1415 623 €5 452 €3 616 €10 170 €---
1515 935 €5 194 €3 358 €10 741 €---
1616 254 €4 926 €3 090 €11 328 €---
1716 579 €4 649 €2 813 €11 930 €---
1816 910 €4 361 €2 525 €12 549 €---
1917 249 €4 064 €2 228 €13 185 €---
2017 594 €3 756 €1 920 €13 838 €---
2117 945 €3 436 €1 600 €14 509 €---
2218 304 €3 105 €1 269 €15 199 €---
2318 670 €2 763 €927 €15 908 €---
2419 044 €2 408 €572 €16 636 €---
2519 425 €2 040 €204 €17 385 €---
TOTAL386 821 €170 075 €90 973 €216 747 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-6 420 €+8 956 €
2+2 536 €0 €+2 536 €
3+2 536 €+406 €+2 130 €
4+2 536 €+1 567 €+969 €
5+2 536 €+1 698 €+838 €
6+2 536 €+1 833 €+703 €
7+2 536 €+1 972 €+564 €
8+2 536 €+2 114 €+422 €
9+2 536 €+2 260 €+276 €
10+2 536 €+2 410 €+126 €
11+2 536 €+2 564 €-28 €
12+2 536 €+2 722 €-186 €
13+2 536 €+2 884 €-348 €
14+2 536 €+3 051 €-515 €
15+2 536 €+3 222 €-686 €
16+2 536 €+3 398 €-862 €
17+2 536 €+3 579 €-1 043 €
18+2 536 €+3 765 €-1 229 €
19+2 536 €+3 955 €-1 419 €
20+2 536 €+4 151 €-1 615 €
21+2 536 €+4 353 €-1 817 €
22+2 536 €+4 560 €-2 024 €
23+2 536 €+4 772 €-2 236 €
24+2 536 €+4 991 €-2 455 €
25+2 536 €+5 215 €-2 679 €
Total+63 400 €+65 024 €+-1 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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