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Vente maison 5 pièces 155 m² Peyrusse (15170) - Superimmo

Bien expiré
VillePeyrusse (15)
Surface155m²
Coût Total185 795€
Loyer Annuel11 782€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 500 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 616,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP175010 : Maison de village à Peyrusse (15). Un refuge familial à réinventer, au cœur du Cantal. Envie d’espace, de calme et de nature ? Cette grande maison de village située à Peyrusse, dans un environnement paisible et verdoyant, est faite pour vous. Avec ses 155 m² habitables répartis sur 3 niveaux. Elle offre de beaux volumes et de multiples possibilités d’aménagement pour accueillir toute la famille. Un lieu qui a une âme… et du potentiel : 5 pièces dont 4 chambres spacieuses, un séjour lumineux à transformer selon vos envies, un jardin pour profiter des beaux jours, chauffage individuel mixte au fioul et au bois. Bien situé à plus de 800 m d'altitude. Travaux à prévoir : La maison demande quelques travaux de rafraîchissement, mais la base est saine. - Mentions légales : Proposé à la vente à 95500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 14/03/2024 - Affaire suivie par Mr RAPHAEL MARSAL (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Blesle - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Peyrusse
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15170
Total : 185 795€
Prix d'acquisition : 95 500€
Travaux : 82 655€
Valeur du bien : 178 155€
Frais de notaire : 7 640€
Coût estimé : 7 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11782€/an
Fourchette totale : 762€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 9139€ - 15189€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 795€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :55,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 970,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 485,05€
Coût de l'assurance :16 721,55€
Taxe foncière : 1 178,17€/an
Soit par mois : 98,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul et bois actuel
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (155 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement des décorations
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: surface maison en m² (155 m²)
Raison: Assurer un bon état de la plomberie pour éviter les problèmes futurs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 655 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:6 500€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 40€/m² = 6200€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:750€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:9 300€
    Mise à jour plomberie: 155 m² × 60€/m² = 9300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 605€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 782 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 795 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 655 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 628 €
Revenus locatifs : +11 782 €
Charges déductibles : -90 628 €
Résultat foncier Année 1 : -78 846 €(Déficit de 78 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 973 €/an
Revenus locatifs : +11 782 €
Charges déductibles : -7 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57446.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 075 €(65% de 95 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 257 €/an
Calcul : 62 075 € × 3,636% = 2 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 782 €90 634 €6 132 €-78 852 €21 400 €57 452 €57 452 €
212 017 €7 815 €5 968 €4 203 €--53 250 €
312 258 €7 645 €5 798 €4 613 €--48 637 €
412 503 €7 470 €5 623 €5 033 €--43 604 €
512 753 €7 288 €5 441 €5 465 €--38 139 €
613 008 €7 101 €5 254 €5 907 €--32 232 €
713 268 €6 907 €5 060 €6 361 €--25 871 €
813 533 €6 706 €4 859 €6 827 €--19 044 €
913 804 €6 499 €4 652 €7 305 €--11 739 €
1014 080 €6 285 €4 438 €7 796 €--3 943 €
1114 362 €6 063 €4 216 €8 299 €---
1214 649 €5 834 €3 987 €8 815 €---
1314 942 €5 597 €3 750 €9 345 €---
1415 241 €5 352 €3 505 €9 889 €---
1515 546 €5 099 €3 252 €10 447 €---
1615 857 €4 837 €2 990 €11 019 €---
1716 174 €4 566 €2 719 €11 607 €---
1816 497 €4 287 €2 440 €12 211 €---
1916 827 €3 997 €2 150 €12 830 €---
2017 164 €3 698 €1 851 €13 466 €---
2117 507 €3 389 €1 542 €14 118 €---
2217 857 €3 069 €1 222 €14 788 €---
2318 214 €2 738 €891 €15 476 €---
2418 579 €2 396 €549 €16 182 €---
2518 950 €2 043 €196 €16 907 €---
TOTAL377 372 €217 316 €88 485 €160 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474 €-6 420 €+8 894 €
2+2 474 €0 €+2 474 €
3+2 474 €0 €+2 474 €
4+2 474 €0 €+2 474 €
5+2 474 €0 €+2 474 €
6+2 474 €0 €+2 474 €
7+2 474 €0 €+2 474 €
8+2 474 €0 €+2 474 €
9+2 474 €0 €+2 474 €
10+2 474 €0 €+2 474 €
11+2 474 €+1 307 €+1 167 €
12+2 474 €+2 645 €-171 €
13+2 474 €+2 803 €-329 €
14+2 474 €+2 967 €-493 €
15+2 474 €+3 134 €-660 €
16+2 474 €+3 306 €-832 €
17+2 474 €+3 482 €-1 008 €
18+2 474 €+3 663 €-1 189 €
19+2 474 €+3 849 €-1 375 €
20+2 474 €+4 040 €-1 566 €
21+2 474 €+4 235 €-1 761 €
22+2 474 €+4 436 €-1 962 €
23+2 474 €+4 643 €-2 169 €
24+2 474 €+4 855 €-2 381 €
25+2 474 €+5 072 €-2 598 €
Total+61 850 €+48 017 €+13 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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