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Vente maison 5 pièces 155 m² Peyrusse (15170) - Superimmo

Bien expiré
VillePeyrusse (15)
Surface155
Coût Total185 795
Loyer Annuel11 782
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 500 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 616,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP175010 : Maison de village à Peyrusse (15). Un refuge familial à réinventer, au cœur du Cantal. Envie d’espace, de calme et de nature ? Cette grande maison de village située à Peyrusse, dans un environnement paisible et verdoyant, est faite pour vous. Avec ses 155 m² habitables répartis sur 3 niveaux. Elle offre de beaux volumes et de multiples possibilités d’aménagement pour accueillir toute la famille. Un lieu qui a une âme… et du potentiel : 5 pièces dont 4 chambres spacieuses, un séjour lumineux à transformer selon vos envies, un jardin pour profiter des beaux jours, chauffage individuel mixte au fioul et au bois. Bien situé à plus de 800 m d'altitude. Travaux à prévoir : La maison demande quelques travaux de rafraîchissement, mais la base est saine. - Mentions légales : Proposé à la vente à 95500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 14/03/2024 - Affaire suivie par Mr RAPHAEL MARSAL (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Blesle - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Peyrusse
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15170
Total : 185 795
Prix d'acquisition : 95 500
Travaux : 82 655
Valeur du bien : 178 155
Frais de notaire : 7 640
Coût estimé : 7 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11782€/an
Fourchette totale : 762€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 9139€ - 15189€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 795
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :55,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 970,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 485,05
Coût de l'assurance :16 721,55
Taxe foncière : 1 178,17€/an
Soit par mois : 98,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul et bois actuel
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (155 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement des décorations
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: surface maison en m² (155 m²)
Raison: Assurer un bon état de la plomberie pour éviter les problèmes futurs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 655(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:6 500
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 40€/m² = 6200€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:750
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:9 300
    Mise à jour plomberie: 155 m² × 60€/m² = 9300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 605✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 782 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 795 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 655
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 628
Revenus locatifs : +11 782
Charges déductibles : -90 628
Résultat foncier Année 1 : -78 846(Déficit de 78 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 446
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 973 €/an
Revenus locatifs : +11 782
Charges déductibles : -7 973
Résultat foncier Années 2+ : 3 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57446.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 075(65% de 95 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 257 €/an
Calcul : 62 075 € × 3,636% = 2 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 78290 6346 132-78 85221 400 €57 452 €57 452 €
212 0177 8155 9684 203--53 250 €
312 2587 6455 7984 613--48 637 €
412 5037 4705 6235 033--43 604 €
512 7537 2885 4415 465--38 139 €
613 0087 1015 2545 907--32 232 €
713 2686 9075 0606 361--25 871 €
813 5336 7064 8596 827--19 044 €
913 8046 4994 6527 305--11 739 €
1014 0806 2854 4387 796--3 943 €
1114 3626 0634 2168 299---
1214 6495 8343 9878 815---
1314 9425 5973 7509 345---
1415 2415 3523 5059 889---
1515 5465 0993 25210 447---
1615 8574 8372 99011 019---
1716 1744 5662 71911 607---
1816 4974 2872 44012 211---
1916 8273 9972 15012 830---
2017 1643 6981 85113 466---
2117 5073 3891 54214 118---
2217 8573 0691 22214 788---
2318 2142 73889115 476---
2418 5792 39654916 182---
2518 9502 04319616 907---
TOTAL377 372217 31688 485160 05621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 056
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474-6 420+8 894
2+2 4740+2 474
3+2 4740+2 474
4+2 4740+2 474
5+2 4740+2 474
6+2 4740+2 474
7+2 4740+2 474
8+2 4740+2 474
9+2 4740+2 474
10+2 4740+2 474
11+2 474+1 307+1 167
12+2 474+2 645-171
13+2 474+2 803-329
14+2 474+2 967-493
15+2 474+3 134-660
16+2 474+3 306-832
17+2 474+3 482-1 008
18+2 474+3 663-1 189
19+2 474+3 849-1 375
20+2 474+4 040-1 566
21+2 474+4 235-1 761
22+2 474+4 436-1 962
23+2 474+4 643-2 169
24+2 474+4 855-2 381
25+2 474+5 072-2 598
Total+61 850+48 017+13 833
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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