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Détails du bien

Bien expiré
VilleValdoie (90)
Surface74m²
Coût Total110 820€
Loyer Annuel8 323€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 337,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente à VALDOIE, Dans une copropriété récente, un très joli appartement de type T4, proposant 3 chambres et une jolie terrasse exposé plein SUD ! Celui ci est agrémenté d'une jolie pièce de vie, d'une salle de bain ainsi qu'un WC, possibilité d'acquérir un garage sous la copropriété ! Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.661621, 6.847510
Total : 110 820€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 3 900€
Valeur du bien : 102 900€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8323€/an
Fourchette totale : 555€ - 867€/mois
Fourchette annuelle : 6656€ - 10407€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,6 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 030 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+10 970€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-22 790€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 839,62€
Coût de l'assurance :9 696,75€
Taxe foncière : 832,27€/an
Soit par mois : 69,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, peinture et carrelage partiel.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 15 m² (estimation) × 30€/m² = 450€, Carrelage partiel: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: 350€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², incluant la main d'œuvre. Les travaux de salle de bain incluent un carrelage partiel estimé à 80€/m². Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 323 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 840 €
Revenus locatifs : +8 323 €
Charges déductibles : -8 840 €
Résultat foncier Année 1 : -517 €(Déficit de 517 €)
Imputable sur revenu global : 517 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 940 €/an
Revenus locatifs : +8 323 €
Charges déductibles : -4 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 383 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 323 €8 844 €3 724 €-521 €521 €--
28 489 €4 845 €3 625 €3 644 €---
38 659 €4 743 €3 522 €3 916 €---
48 832 €4 637 €3 417 €4 195 €---
59 009 €4 527 €3 307 €4 482 €---
69 189 €4 414 €3 194 €4 775 €---
79 373 €4 297 €3 077 €5 076 €---
89 560 €4 176 €2 955 €5 385 €---
99 751 €4 050 €2 830 €5 701 €---
109 946 €3 921 €2 700 €6 026 €---
1110 145 €3 786 €2 566 €6 359 €---
1210 348 €3 647 €2 427 €6 701 €---
1310 555 €3 504 €2 284 €7 051 €---
1410 766 €3 355 €2 135 €7 411 €---
1510 982 €3 202 €1 981 €7 780 €---
1611 201 €3 042 €1 822 €8 159 €---
1711 425 €2 878 €1 658 €8 547 €---
1811 654 €2 708 €1 488 €8 946 €---
1911 887 €2 532 €1 312 €9 355 €---
2012 125 €2 350 €1 129 €9 775 €---
2112 367 €2 161 €941 €10 206 €---
2212 614 €1 966 €746 €10 648 €---
2312 867 €1 764 €544 €11 102 €---
2413 124 €1 556 €336 €11 568 €---
2513 387 €1 340 €120 €12 047 €---
TOTAL266 579 €88 243 €53 840 €178 336 €521 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 156 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 748 €-156 €+1 904 €
2+1 748 €+1 093 €+655 €
3+1 748 €+1 175 €+573 €
4+1 748 €+1 259 €+489 €
5+1 748 €+1 344 €+404 €
6+1 748 €+1 432 €+316 €
7+1 748 €+1 523 €+225 €
8+1 748 €+1 615 €+133 €
9+1 748 €+1 710 €+38 €
10+1 748 €+1 808 €-60 €
11+1 748 €+1 908 €-160 €
12+1 748 €+2 010 €-262 €
13+1 748 €+2 115 €-367 €
14+1 748 €+2 223 €-475 €
15+1 748 €+2 334 €-586 €
16+1 748 €+2 448 €-700 €
17+1 748 €+2 564 €-816 €
18+1 748 €+2 684 €-936 €
19+1 748 €+2 807 €-1 059 €
20+1 748 €+2 933 €-1 185 €
21+1 748 €+3 062 €-1 314 €
22+1 748 €+3 195 €-1 447 €
23+1 748 €+3 331 €-1 583 €
24+1 748 €+3 471 €-1 723 €
25+1 748 €+3 614 €-1 866 €
Total+43 700 €+53 501 €+-9 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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