Appartement

VilleSaint-Brieuc (22)

Surface64m²

Coût Total116 410€

Loyer Annuel7 664€

Rentabilité6.58%

Cashflow/mois-186€

Prix : 83 000 €

Surface : 64 m²

Prix au m² : 1 296,88 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 11

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 13, Nombre de WC : 1

Bel appartement avec parking sécurisé et vue dégagée, Cesson. Proche Université. Balcons et parking sécurisé. Vue dégagée. Ravalement et isolation par l'extérieur tout récemment réalisés. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saint-Brieuc-22000/753

Ville : Saint-Brieuc

Département : Côtes-d'Armor

Région : Bretagne

Code postal : 22000

Coordonnées : 48.515740, -2.742298

Total : 116 410€

Prix d'acquisition : 83 000€

Travaux : 26 770€

Valeur du bien : 109 770€

Frais de notaire : 6 640€

Coût estimé : 6 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 64m²

Loyer prédit : 9.98€/m²/mois

Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois

Loyer total estimé : 639€/mois

Loyer annuel estimé : 7664€/an

Fourchette totale : 506€ - 805€/mois

Fourchette annuelle : 6078€ - 9665€/an

Rentabilité brute :6.58%

Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.30%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 460,67 €/m²

Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :93 483 €

Prix d'achat :83 000 €

Décote à l'achat :-10 483€ (-11.2%)

Marge achat-revente :-22 927€ (-24.5%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :116 410€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,55€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :33,95€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 610,50€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 555,40€

Coût de l'assurance :10 185,87€

Taxe foncière : 766,43€/an

Soit par mois : 63,87€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 638,69€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 824,37€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-185,68€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 159 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires datés et mise aux normes de la plomberie

Quantité: salle de bain complète (6 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais éléments datés

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture récente mais rafraîchissement léger recommandé

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 770 €(418 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:10 000€
Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:15 000€
Salle de bain complète (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
Chambres - Peinture:870€
Peinture murs et plafonds (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 150€
Salon - Peinture:900€
Peinture murs et plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 150€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 664 €/an

Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 908 €/an

Base de calcul : Emprunt de 116 410 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 407 €/an

Calcul : 34 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 766 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 770 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 651 €

Revenus locatifs : +7 664 €

Charges déductibles : -33 651 €

Résultat foncier Année 1 : -25 987 €(Déficit de 25 987 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 15 287 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 881 €/an

Revenus locatifs : +7 664 €

Charges déductibles : -6 881 €

Résultat foncier Années 2+ : 783 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15287.18 € reporté.

Prix d'achat du bien : 83 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 962 €/an

Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 664 €	33 655 €	3 911 €	-25 991 €	10 700 €	15 291 €	15 291 €
2	7 818 €	6 781 €	3 808 €	1 036 €	-	-	14 255 €
3	7 974 €	6 674 €	3 700 €	1 300 €	-	-	12 955 €
4	8 133 €	6 563 €	3 589 €	1 571 €	-	-	11 384 €
5	8 296 €	6 448 €	3 474 €	1 848 €	-	-	9 536 €
6	8 462 €	6 329 €	3 355 €	2 133 €	-	-	7 403 €
7	8 631 €	6 206 €	3 232 €	2 425 €	-	-	4 977 €
8	8 804 €	6 078 €	3 105 €	2 725 €	-	-	2 252 €
9	8 980 €	5 947 €	2 973 €	3 033 €	-	-	-
10	9 160 €	5 810 €	2 837 €	3 349 €	-	-	-
11	9 343 €	5 669 €	2 696 €	3 673 €	-	-	-
12	9 530 €	5 524 €	2 550 €	4 006 €	-	-	-
13	9 720 €	5 373 €	2 399 €	4 347 €	-	-	-
14	9 915 €	5 217 €	2 243 €	4 698 €	-	-	-
15	10 113 €	5 055 €	2 081 €	5 058 €	-	-	-
16	10 315 €	4 888 €	1 914 €	5 427 €	-	-	-
17	10 521 €	4 715 €	1 741 €	5 806 €	-	-	-
18	10 732 €	4 537 €	1 563 €	6 195 €	-	-	-
19	10 946 €	4 352 €	1 378 €	6 595 €	-	-	-
20	11 165 €	4 160 €	1 186 €	7 005 €	-	-	-
21	11 389 €	3 962 €	988 €	7 427 €	-	-	-
22	11 617 €	3 757 €	784 €	7 859 €	-	-	-
23	11 849 €	3 546 €	572 €	8 303 €	-	-	-
24	12 086 €	3 326 €	353 €	8 759 €	-	-	-
25	12 328 €	3 100 €	126 €	9 228 €	-	-	-
TOTAL	245 490 €	157 672 €	56 555 €	87 818 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 818 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 664 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 610 €	-3 210 €	+4 820 €
2	+1 610 €	0 €	+1 610 €
3	+1 610 €	0 €	+1 610 €
4	+1 610 €	0 €	+1 610 €
5	+1 610 €	0 €	+1 610 €
6	+1 610 €	0 €	+1 610 €
7	+1 610 €	0 €	+1 610 €
8	+1 610 €	0 €	+1 610 €
9	+1 610 €	+234 €	+1 376 €
10	+1 610 €	+1 005 €	+605 €
11	+1 610 €	+1 102 €	+508 €
12	+1 610 €	+1 202 €	+408 €
13	+1 610 €	+1 304 €	+306 €
14	+1 610 €	+1 409 €	+201 €
15	+1 610 €	+1 517 €	+93 €
16	+1 610 €	+1 628 €	-18 €
17	+1 610 €	+1 742 €	-132 €
18	+1 610 €	+1 859 €	-249 €
19	+1 610 €	+1 978 €	-368 €
20	+1 610 €	+2 102 €	-492 €
21	+1 610 €	+2 228 €	-618 €
22	+1 610 €	+2 358 €	-748 €
23	+1 610 €	+2 491 €	-881 €
24	+1 610 €	+2 628 €	-1 018 €
25	+1 610 €	+2 768 €	-1 158 €
Total	+40 250 €	+26 345 €	+13 905 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

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💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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