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Appartement 100m2 refait à neuf

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface100
Coût Total94 400
Loyer Annuel9 797
Rentabilité10.38%
Cashflow/mois+235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé à deux pas du centre historique de la Bastide, de ses commodités, dans une copropriété fermée, découvrez ce souplex d'environ 100m2 offrant confort et fonctionalité. Il se compose d'une cuisine équipée moderne, d'une salle à manger conviviale, d'un salon lumineux, de deux chambres dont une avec sa salle de bain, de nombreux rangements... Le souplex offre un espace de vie modulable pouvant s'adapter à vos besoins. Ce bien offre une parfaite isolation pour un confort optimal en plein hiver, et une limitation des charges énergétiques. Un appartement plein de cachet avec son parquet et sa cheminée, au coeur d'un quartier historique. S'ajoute à ce bien une cave et un garage.

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.349680, 2.037300
Total : 94 400
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 13 400
Valeur du bien : 88 400
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9797€/an
Fourchette totale : 618€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 7421€ - 12934€/an
Rentabilité brute :10.38%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 13.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 376,60
Coût de l'assurance :8 260,00
Taxe foncière : 979,69€/an
Soit par mois : 81,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager dans la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400(134 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 700
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électroménager: 900€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 797 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 973
Revenus locatifs : +9 797
Charges déductibles : -17 973
Résultat foncier Année 1 : -8 176(Déficit de 8 176 €)
Imputable sur revenu global : 8 176
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 573 €/an
Revenus locatifs : +9 797
Charges déductibles : -4 573
Résultat foncier Années 2+ : 5 224 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 79717 9763 266-8 1798 179 €--
29 9934 4903 1805 503---
310 1934 4023 0925 791---
410 3964 3103 0006 087---
510 6044 2152 9056 390---
610 8174 1162 8066 700---
711 0334 0152 7047 018---
811 2543 9092 5997 344---
911 4793 8002 4907 679---
1011 7083 6872 3778 022---
1111 9423 5692 2598 373---
1212 1813 4482 1388 733---
1312 4253 3222 0129 102---
1412 6733 1921 8829 481---
1512 9273 0581 7479 869---
1613 1852 9181 60810 267---
1713 4492 7741 46310 675---
1813 7182 6241 31411 094---
1913 9922 4691 15911 523---
2014 2722 30899811 964---
2114 5582 14283212 415---
2214 8491 97066012 879---
2315 1461 79248213 354---
2415 4491 60729713 841---
2515 7581 41610614 341---
TOTAL313 79693 52947 377220 2678 179Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 454
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 267
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 057-2 454+4 511
2+2 057+1 651+406
3+2 057+1 737+320
4+2 057+1 826+231
5+2 057+1 917+140
6+2 057+2 010+47
7+2 057+2 105-48
8+2 057+2 203-146
9+2 057+2 304-247
10+2 057+2 406-349
11+2 057+2 512-455
12+2 057+2 620-563
13+2 057+2 731-674
14+2 057+2 844-787
15+2 057+2 961-904
16+2 057+3 080-1 023
17+2 057+3 203-1 146
18+2 057+3 328-1 271
19+2 057+3 457-1 400
20+2 057+3 589-1 532
21+2 057+3 725-1 668
22+2 057+3 864-1 807
23+2 057+4 006-1 949
24+2 057+4 152-2 095
25+2 057+4 302-2 245
Total+51 425+66 080+-14 655
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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