Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleVilleurbanne (69)
Surface58m²
Coût Total168 810€
Loyer Annuel9 658€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 068,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 10, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Foncia Transaction vous propose ce T3 d'environ 58 m2 situé dans le quartier de BEL-AIR/LES BROSSES proche du tram T3.

Ce bien nécessite de travaux de rénovation.

Idéal investisseurs et déficit foncier.

Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et des W.C séparé.

Une cave vient compléter ce bien.

DPE : classe E.

Pour plus d'informations, merci de contacter Thomas MEUL

Ville : Villeurbanne
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69100
Total : 168 810€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 39 210€
Valeur du bien : 159 210€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9658€/an
Fourchette totale : 650€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7803€ - 11954€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 695,65 €/m²
Basé sur :1253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 348 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-94 348€ (-44.0%)
Marge achat-revente :45 538€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 872,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 516,94€
Coût de l'assurance :14 348,85€
Taxe foncière : 965,80€/an
Soit par mois : 80,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec mise aux normes électricité et peinture
Quantité: salon complet (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation complète
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et carrelage du balcon
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - balcon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 210 €(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:4 400€
    Rénovation salon: 22 m² × 200€/m² = 4400€, Main d'œuvre incluse
  • Balcon - Rénovation:450€
    Carrelage balcon: 5 m² × 90€/m² = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeurbanne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 658 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 810 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 198 €
Revenus locatifs : +9 658 €
Charges déductibles : -46 198 €
Résultat foncier Année 1 : -36 540 €(Déficit de 36 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 140 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 988 €/an
Revenus locatifs : +9 658 €
Charges déductibles : -6 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 670 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15140.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 658 €46 204 €5 454 €-36 546 €21 400 €15 146 €15 146 €
29 851 €6 846 €5 307 €3 005 €--12 141 €
310 048 €6 694 €5 154 €3 354 €--8 787 €
410 249 €6 537 €4 997 €3 712 €--5 074 €
510 454 €6 374 €4 835 €4 080 €--995 €
610 663 €6 206 €4 667 €4 457 €---
710 876 €6 033 €4 493 €4 844 €---
811 094 €5 854 €4 314 €5 240 €---
911 316 €5 668 €4 129 €5 647 €---
1011 542 €5 477 €3 937 €6 065 €---
1111 773 €5 279 €3 740 €6 494 €---
1212 009 €5 075 €3 535 €6 933 €---
1312 249 €4 864 €3 324 €7 385 €---
1412 494 €4 646 €3 106 €7 848 €---
1512 744 €4 421 €2 881 €8 323 €---
1612 998 €4 188 €2 648 €8 810 €---
1713 258 €3 947 €2 408 €9 311 €---
1813 524 €3 699 €2 159 €9 825 €---
1913 794 €3 442 €1 903 €10 352 €---
2014 070 €3 177 €1 637 €10 893 €---
2114 351 €2 903 €1 363 €11 448 €---
2214 638 €2 620 €1 080 €12 018 €---
2314 931 €2 327 €788 €12 604 €---
2415 230 €2 025 €485 €13 205 €---
2515 534 €1 713 €173 €13 822 €---
TOTAL309 348 €156 221 €78 517 €153 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 028 €-6 420 €+8 448 €
2+2 028 €0 €+2 028 €
3+2 028 €0 €+2 028 €
4+2 028 €0 €+2 028 €
5+2 028 €0 €+2 028 €
6+2 028 €+1 039 €+989 €
7+2 028 €+1 453 €+575 €
8+2 028 €+1 572 €+456 €
9+2 028 €+1 694 €+334 €
10+2 028 €+1 820 €+208 €
11+2 028 €+1 948 €+80 €
12+2 028 €+2 080 €-52 €
13+2 028 €+2 215 €-187 €
14+2 028 €+2 354 €-326 €
15+2 028 €+2 497 €-469 €
16+2 028 €+2 643 €-615 €
17+2 028 €+2 793 €-765 €
18+2 028 €+2 947 €-919 €
19+2 028 €+3 106 €-1 078 €
20+2 028 €+3 268 €-1 240 €
21+2 028 €+3 434 €-1 406 €
22+2 028 €+3 606 €-1 578 €
23+2 028 €+3 781 €-1 753 €
24+2 028 €+3 961 €-1 933 €
25+2 028 €+4 146 €-2 118 €
Total+50 700 €+45 938 €+4 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →