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Maison en centre ville

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface70m²
Coût Total143 750€
Loyer Annuel7 287€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 392,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à deux pas du centre ville venez découvrir cette charmante maison rénovée avec goût. Possédant un garage en RDC de 27 m2 et un espace buanderie, vous accédez au premier niveau sur un espace ouvert de 35 m2 comprenant un salon , une cuisine ouverte, un toilette. Au second niveau un palier, une salle de bain et une grande chambre, l’ensemble sur 35 m2. DPE classe D Électricité remise aux normes Pas de co propriété. Taxe foncière 570€ Agences s’abstenir.

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.172740, 2.254550
Total : 143 750€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 38 450€
Valeur du bien : 135 950€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7287€/an
Fourchette totale : 494€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5928€ - 8956€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 742,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 633,00€
Coût de l'assurance :12 218,75€
Taxe foncière : 570,00€/an
Soit par mois : 47,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 607,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 35 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de la robinetterie
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais légère mise à jour souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 450 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:3 250€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 35 m² × 40€/m² = 1400€, Peinture 35 m² × 30€/m² = 1050€, Électricité: 800€ (main d'œuvre incluse) = 3250€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€ = 1000€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 360€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 287 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 750 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 134 €
Revenus locatifs : +7 287 €
Charges déductibles : -44 134 €
Résultat foncier Année 1 : -36 848 €(Déficit de 36 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 684 €/an
Revenus locatifs : +7 287 €
Charges déductibles : -5 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15447.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 287 €44 139 €4 630 €-36 852 €21 400 €15 452 €15 452 €
27 432 €5 564 €4 505 €1 869 €--13 584 €
37 581 €5 434 €4 375 €2 147 €--11 437 €
47 733 €5 300 €4 242 €2 432 €--9 005 €
57 887 €5 162 €4 104 €2 725 €--6 280 €
68 045 €5 020 €3 961 €3 025 €--3 255 €
78 206 €4 872 €3 813 €3 334 €---
88 370 €4 720 €3 661 €3 650 €---
98 537 €4 563 €3 504 €3 975 €---
108 708 €4 400 €3 341 €4 308 €---
118 882 €4 232 €3 173 €4 650 €---
129 060 €4 059 €3 000 €5 001 €---
139 241 €3 880 €2 821 €5 362 €---
149 426 €3 694 €2 636 €5 732 €---
159 614 €3 503 €2 444 €6 111 €---
169 807 €3 306 €2 247 €6 501 €---
1710 003 €3 101 €2 043 €6 901 €---
1810 203 €2 891 €1 832 €7 312 €---
1910 407 €2 673 €1 614 €7 734 €---
2010 615 €2 448 €1 389 €8 167 €---
2110 827 €2 215 €1 156 €8 612 €---
2211 044 €1 975 €916 €9 069 €---
2311 265 €1 727 €668 €9 538 €---
2411 490 €1 470 €412 €10 020 €---
2511 720 €1 205 €147 €10 514 €---
TOTAL233 389 €131 552 €66 633 €101 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 530 €-6 420 €+7 950 €
2+1 530 €0 €+1 530 €
3+1 530 €0 €+1 530 €
4+1 530 €0 €+1 530 €
5+1 530 €0 €+1 530 €
6+1 530 €0 €+1 530 €
7+1 530 €+24 €+1 506 €
8+1 530 €+1 095 €+435 €
9+1 530 €+1 192 €+338 €
10+1 530 €+1 292 €+238 €
11+1 530 €+1 395 €+135 €
12+1 530 €+1 500 €+30 €
13+1 530 €+1 608 €-78 €
14+1 530 €+1 719 €-189 €
15+1 530 €+1 833 €-303 €
16+1 530 €+1 950 €-420 €
17+1 530 €+2 070 €-540 €
18+1 530 €+2 194 €-664 €
19+1 530 €+2 320 €-790 €
20+1 530 €+2 450 €-920 €
21+1 530 €+2 584 €-1 054 €
22+1 530 €+2 721 €-1 191 €
23+1 530 €+2 861 €-1 331 €
24+1 530 €+3 006 €-1 476 €
25+1 530 €+3 154 €-1 624 €
Total+38 250 €+30 551 €+7 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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