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Appartement à vendre

VilleGrigny (91)
Surface66m²
Coût Total146 200€
Loyer Annuel10 371€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 257,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 23,2 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone

RUE RENOIR - SPECIAL INVESTISSEUR - Dans un secteur recherché, votre agence IME GESTION vous propose cet appartement type quatre pièces, lumineux, sans vis-à-vis et en bon état général comprenant : entrée, séjour, salle à manger, cuisine équipée, 2 chambres, salle de bain, WC, dressing, dégagement/placard, balcon traversant. Le logement loué 920 €/mois charges comprises avec aucun impayé soit un rendement locatif brut de 12.83 %. DPE : E : 274 KWh/m²/an et GES : D : 42 Kgco2/m²/an. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 1 410 € et 1 960 € par an. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 471 lots - dont 248 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.656061, 2.394344
Total : 146 200€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 56 560€
Valeur du bien : 139 560€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10371€/an
Fourchette totale : 695€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 8343€ - 12892€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,01 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 099 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+6 901€ (+9.1%)
Marge achat-revente :-70 101€ (-92.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 844,23€
Coût de l'assurance :12 792,50€
Taxe foncière : 1 037,12€/an
Soit par mois : 86,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 864,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 560 €(857 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 371 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 791 €
Revenus locatifs : +10 371 €
Charges déductibles : -66 791 €
Résultat foncier Année 1 : -56 420 €(Déficit de 56 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 231 €/an
Revenus locatifs : +10 371 €
Charges déductibles : -10 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35019.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 371 €66 796 €5 087 €-56 424 €21 400 €35 024 €35 024 €
210 579 €10 103 €4 954 €476 €--34 548 €
310 790 €9 965 €4 816 €825 €--33 723 €
411 006 €9 822 €4 674 €1 184 €--32 539 €
511 226 €9 675 €4 526 €1 551 €--30 988 €
611 451 €9 522 €4 373 €1 929 €--29 059 €
711 680 €9 363 €4 214 €2 316 €--26 743 €
811 913 €9 199 €4 050 €2 714 €--24 029 €
912 151 €9 029 €3 880 €3 122 €--20 906 €
1012 395 €8 853 €3 704 €3 541 €--17 365 €
1112 642 €8 671 €3 522 €3 972 €--13 393 €
1212 895 €8 482 €3 333 €4 413 €---
1313 153 €8 286 €3 137 €4 867 €---
1413 416 €8 084 €2 935 €5 333 €---
1513 685 €7 874 €2 725 €5 811 €---
1613 958 €7 656 €2 508 €6 302 €---
1714 237 €7 431 €2 282 €6 806 €---
1814 522 €7 198 €2 049 €7 324 €---
1914 813 €6 956 €1 808 €7 856 €---
2015 109 €6 706 €1 557 €8 403 €---
2115 411 €6 447 €1 298 €8 964 €---
2215 719 €6 179 €1 030 €9 541 €---
2316 034 €5 901 €752 €10 133 €---
2416 354 €5 613 €464 €10 742 €---
2516 681 €5 314 €166 €11 367 €---
TOTAL332 192 €259 125 €73 844 €73 067 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 178 €-6 420 €+8 598 €
2+2 178 €0 €+2 178 €
3+2 178 €0 €+2 178 €
4+2 178 €0 €+2 178 €
5+2 178 €0 €+2 178 €
6+2 178 €0 €+2 178 €
7+2 178 €0 €+2 178 €
8+2 178 €0 €+2 178 €
9+2 178 €0 €+2 178 €
10+2 178 €0 €+2 178 €
11+2 178 €0 €+2 178 €
12+2 178 €+1 324 €+854 €
13+2 178 €+1 460 €+718 €
14+2 178 €+1 600 €+578 €
15+2 178 €+1 743 €+435 €
16+2 178 €+1 891 €+287 €
17+2 178 €+2 042 €+136 €
18+2 178 €+2 197 €-19 €
19+2 178 €+2 357 €-179 €
20+2 178 €+2 521 €-343 €
21+2 178 €+2 689 €-511 €
22+2 178 €+2 862 €-684 €
23+2 178 €+3 040 €-862 €
24+2 178 €+3 222 €-1 044 €
25+2 178 €+3 410 €-1 232 €
Total+54 450 €+25 938 €+28 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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