Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-du-Harcouët (50)
Surface65.7m²
Coût Total95 100€
Loyer Annuel5 577€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 65.7 m²
Prix au m² : 989,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 65.7 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Une entrée, Salle de séjour

Appartement au 3ème étage comprenant : Entrée, cuisine, séjour, 3 chambres, couloir, salle d'eau, wc, buanderie Chauffage électrique, huisseries PVC double vitrage

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Contact :

Honoraires inclus de 8.33% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 euros. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1314.00 et 1780.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Hilaire-du-Harcouët
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50600
Coordonnées : 48.575852, -1.084079
Total : 95 100€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 89 900€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.7m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 465€/mois
Loyer annuel estimé : 5577€/an
Fourchette totale : 368€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4415€ - 7045€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 490,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 082,08€
Coût de l'assurance :8 083,50€
Taxe foncière : 557,68€/an
Soit par mois : 46,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 65.7 m² × 100€/m² = 6570€, Main d'œuvre: 930€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 600€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-du-Harcouët (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 577 €/an
Calcul : 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 841 €
Revenus locatifs : +5 577 €
Charges déductibles : -28 841 €
Résultat foncier Année 1 : -23 264 €(Déficit de 23 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 864 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 941 €/an
Revenus locatifs : +5 577 €
Charges déductibles : -3 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1864.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 577 €28 844 €3 063 €-23 267 €21 400 €1 867 €1 867 €
25 688 €3 861 €2 980 €1 827 €--40 €
35 802 €3 776 €2 895 €2 026 €---
45 918 €3 687 €2 806 €2 231 €---
56 036 €3 596 €2 715 €2 441 €---
66 157 €3 501 €2 620 €2 656 €---
76 280 €3 404 €2 523 €2 876 €---
86 406 €3 303 €2 422 €3 103 €---
96 534 €3 199 €2 318 €3 335 €---
106 665 €3 092 €2 211 €3 573 €---
116 798 €2 980 €2 099 €3 818 €---
126 934 €2 866 €1 985 €4 068 €---
137 073 €2 747 €1 866 €4 326 €---
147 214 €2 625 €1 744 €4 589 €---
157 358 €2 498 €1 617 €4 860 €---
167 506 €2 367 €1 486 €5 138 €---
177 656 €2 232 €1 351 €5 423 €---
187 809 €2 093 €1 212 €5 716 €---
197 965 €1 949 €1 068 €6 016 €---
208 124 €1 800 €919 €6 324 €---
218 287 €1 646 €765 €6 641 €---
228 453 €1 487 €606 €6 965 €---
238 622 €1 323 €442 €7 299 €---
248 794 €1 153 €272 €7 641 €---
258 970 €978 €97 €7 992 €---
TOTAL178 626 €91 008 €44 082 €87 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 171 €-6 420 €+7 591 €
2+1 171 €0 €+1 171 €
3+1 171 €+596 €+575 €
4+1 171 €+669 €+502 €
5+1 171 €+732 €+439 €
6+1 171 €+797 €+374 €
7+1 171 €+863 €+308 €
8+1 171 €+931 €+240 €
9+1 171 €+1 001 €+170 €
10+1 171 €+1 072 €+99 €
11+1 171 €+1 145 €+26 €
12+1 171 €+1 220 €-49 €
13+1 171 €+1 298 €-127 €
14+1 171 €+1 377 €-206 €
15+1 171 €+1 458 €-287 €
16+1 171 €+1 541 €-370 €
17+1 171 €+1 627 €-456 €
18+1 171 €+1 715 €-544 €
19+1 171 €+1 805 €-634 €
20+1 171 €+1 897 €-726 €
21+1 171 €+1 992 €-821 €
22+1 171 €+2 090 €-919 €
23+1 171 €+2 190 €-1 019 €
24+1 171 €+2 292 €-1 121 €
25+1 171 €+2 398 €-1 227 €
Total+29 275 €+26 285 €+2 990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →