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Appartement à vendre

VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface83.6m²
Coût Total286 020€
Loyer Annuel16 728€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-665€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 83.6 m²
Prix au m² : 2 260,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Vous recherchez un appartement familial, spacieux et fonctionnel, idéalement situé à proximité des transports ? Découvrez cet agréable F4 d'environ 84 m2, situé à seulement 10 minutes à pied du RER de Boissy-Saint-Léger. Situé au premier étage avec ascenseur, l'appartement offre une distribution particulièrement fonctionnelle. L'entrée, équipée d'un placard, dessert un agréable séjour bénéficiant d'un accès direct au balcon, un espace extérieur appréciable pour profiter des beaux jours. La cuisine séparée permet de conserver un espace dédié à la préparation des repas. L'espace nuit se compose de trois chambres, offrant à chacun son espace personnel. Un dégagement avec placard apporte également un rangement supplémentaire. Vous disposerez par ailleurs d'une salle de bains et d'une salle d'eau, un véritable confort pour une famille. Pour compléter ce bien, vous bénéficiez d'une cave ainsi que d'un parking en sous-sol sécurisé. Son emplacement constitue un véritable atout : le RER de Boissy-Saint-Léger est accessible à pied en seulement 10 minutes, permettant de rejoindre facilement Paris et les différents pôles d'activité. Vous profitez également des commerces, écoles et services du quotidien à proximité. DPE : D (170 / 34) Charges de copropriété : 395 EUR / mois pour l'appartement + 40 EUR / mois pour le parking. Pas de procédure en cours. Honoraires charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Contact : Laetitia Durieupeyrou, agent commercial indépendant Expertimo, 751 475 674 00022 Evry.

Cette annonce vous est proposée par - SAS - NoRSAC: 751 475 674, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Evry - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.755587, 2.497917
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 286 020€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 81 900€
Valeur du bien : 270 900€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.6m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16728€/an
Fourchette totale : 1152€ - 1687€/mois
Fourchette annuelle : 13824€ - 20243€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 019,48 €/m²
Basé sur :224 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 429 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-63 429€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-33 591€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :83,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 484,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 396,42€
Coût de l'assurance :25 026,75€
Taxe foncière : 1 672,83€/an
Soit par mois : 139,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 435,00€/mois
Soit par an : 5 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 394,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 059,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-665,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 900 €(980 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:19 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 10000€
  • Cuisine:22 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€ + Électroménager: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Boissy-Saint-Léger). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 728 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 001 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 220 €/an
Calcul : 435 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 111 €
Revenus locatifs : +16 728 €
Charges déductibles : -99 111 €
Résultat foncier Année 1 : -82 383 €(Déficit de 82 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 211 €/an
Revenus locatifs : +16 728 €
Charges déductibles : -17 211 €
Résultat foncier Années 2+ : -483 €/an(Déficit de 483 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60982.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 728 €99 120 €9 326 €-82 392 €21 400 €60 992 €60 992 €
217 063 €16 969 €9 075 €94 €--60 898 €
317 404 €16 710 €8 816 €694 €--60 203 €
417 752 €16 442 €8 548 €1 311 €--58 893 €
518 107 €16 164 €8 271 €1 943 €--56 950 €
618 469 €15 878 €7 984 €2 591 €--54 359 €
718 839 €15 582 €7 688 €3 256 €--51 102 €
819 216 €15 276 €7 383 €3 939 €--47 163 €
919 600 €14 960 €7 066 €4 639 €--42 524 €
1019 992 €14 634 €6 740 €5 358 €--37 165 €
1120 392 €14 296 €6 402 €6 096 €--31 070 €
1220 800 €13 947 €6 053 €6 852 €---
1321 215 €13 587 €5 693 €7 629 €---
1421 640 €13 214 €5 320 €8 426 €---
1522 073 €12 829 €4 935 €9 244 €---
1622 514 €12 431 €4 537 €10 084 €---
1722 964 €12 019 €4 125 €10 945 €---
1823 424 €11 594 €3 700 €11 830 €---
1923 892 €11 154 €3 261 €12 738 €---
2024 370 €10 700 €2 806 €13 670 €---
2124 857 €10 231 €2 337 €14 626 €---
2225 354 €9 746 €1 852 €15 609 €---
2325 862 €9 244 €1 350 €16 617 €---
2426 379 €8 726 €832 €17 653 €---
2526 906 €8 191 €297 €18 716 €---
TOTAL535 812 €413 644 €134 396 €122 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 513 €-6 420 €+9 933 €
2+3 513 €0 €+3 513 €
3+3 513 €0 €+3 513 €
4+3 513 €0 €+3 513 €
5+3 513 €0 €+3 513 €
6+3 513 €0 €+3 513 €
7+3 513 €0 €+3 513 €
8+3 513 €0 €+3 513 €
9+3 513 €0 €+3 513 €
10+3 513 €0 €+3 513 €
11+3 513 €0 €+3 513 €
12+3 513 €+2 056 €+1 457 €
13+3 513 €+2 289 €+1 224 €
14+3 513 €+2 528 €+985 €
15+3 513 €+2 773 €+740 €
16+3 513 €+3 025 €+488 €
17+3 513 €+3 284 €+229 €
18+3 513 €+3 549 €-36 €
19+3 513 €+3 821 €-308 €
20+3 513 €+4 101 €-588 €
21+3 513 €+4 388 €-875 €
22+3 513 €+4 683 €-1 170 €
23+3 513 €+4 985 €-1 472 €
24+3 513 €+5 296 €-1 783 €
25+3 513 €+5 615 €-2 102 €
Total+87 825 €+45 971 €+41 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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