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Maison de 91m² situé à Boussac

VilleBoussac (23)
Surface91
Coût Total106 650
Loyer Annuel6 424
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-78
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 582,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Charmante maison de 91m² à Boussac, à 30 minutes de Guéret et Montluçon Située dans la jolie commune de Boussac, cette maison de 91m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un séjour spacieux, salon, une pièce de vie et une salle de bain. À l’étage, la maison dispose de 2 chambres lumineuses, isolée par deux fois sous les combles. Le bien est complété par une véranda rayonnante à l’avant, une terrasse sur l'arrière, idéale pour profiter de l’extérieur, ainsi qu’un terrain de 1300m² offrant de nombreuses possibilités. Une cave vient également s’ajouter pour vos besoins de rangement. Parmi les rénovations récentes : une toiture neuve et une électricité refaite.. Une belle opportunité à saisir dans un environnement calme et bien situé ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 53 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Aymeric COLLIN, Tél. : 0660650079, E-mail : aymeric.collin@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Guéret sous le numéro 933257875 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.348531, 2.212498
Total : 106 650
Prix d'acquisition : 53 000
Travaux : 49 410
Valeur du bien : 102 410
Frais de notaire : 4 240
Coût estimé : 4 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6424€/an
Fourchette totale : 394€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 4728€ - 8727€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :901,89 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 072
Prix d'achat :53 000
Décote à l'achat :-29 072 (-35.4%)
Marge achat-revente :-24 578€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 813,71
Coût de l'assurance :9 331,88
Taxe foncière : 642,38€/an
Soit par mois : 53,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2.7/5 - Murs usés nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 2/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 410(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 550
    Isolation combles perdus: 91 m² × 50€/m² = 4550€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 700
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 280
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 60€/m² = 2280€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds entrée: 6 m² × 80€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 424 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 650 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 006
Revenus locatifs : +6 424
Charges déductibles : -54 006
Résultat foncier Année 1 : -47 582(Déficit de 47 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 596 €/an
Revenus locatifs : +6 424
Charges déductibles : -4 596
Résultat foncier Années 2+ : 1 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26181.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 42454 0093 583-47 58521 400 €26 185 €26 185 €
26 5524 5043 4882 048--24 137 €
36 6834 4063 3902 278--21 859 €
46 8174 3043 2882 513--19 346 €
56 9534 1983 1832 755--16 591 €
67 0924 0893 0743 003--13 587 €
77 2343 9772 9613 258--10 330 €
87 3793 8602 8443 519--6 811 €
97 5273 7392 7243 787--3 023 €
107 6773 6142 5994 063---
117 8313 4852 4704 345---
127 9873 3522 3364 636---
138 1473 2132 1984 934---
148 3103 0702 0555 240---
158 4762 9221 9075 554---
168 6462 7691 7545 876---
178 8192 6111 5956 207---
188 9952 4471 4326 548---
199 1752 2781 2626 897---
209 3582 1031 0877 256---
219 5451 9219067 624---
229 7361 7347188 003---
239 9311 5395248 392---
2410 1301 3393238 791---
2510 3321 1311159 201---
TOTAL205 758126 61551 81479 14321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 143
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 349-6 420+7 769
2+1 3490+1 349
3+1 3490+1 349
4+1 3490+1 349
5+1 3490+1 349
6+1 3490+1 349
7+1 3490+1 349
8+1 3490+1 349
9+1 3490+1 349
10+1 349+312+1 037
11+1 349+1 304+45
12+1 349+1 391-42
13+1 349+1 480-131
14+1 349+1 572-223
15+1 349+1 666-317
16+1 349+1 763-414
17+1 349+1 862-513
18+1 349+1 964-615
19+1 349+2 069-720
20+1 349+2 177-828
21+1 349+2 287-938
22+1 349+2 401-1 052
23+1 349+2 518-1 169
24+1 349+2 637-1 288
25+1 349+2 760-1 411
Total+33 725+23 743+9 982
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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