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Appartement Mulhouse 4 pièces 87 m²

VilleMulhouse (68)
Surface87
Coût Total176 604
Loyer Annuel10 615
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-223
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 300 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 451,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Laforêt vous présente en exclusivité cet appartement en duplex offrant une proximité avec toutes les commodités. Dès l'entrée, un vaste séjour d'environ 40 m², entièrement climatisé, offrant un espace de vie confortable et lumineux s'offre à vous. Sur ce même niveau, vous trouverez une cuisine équipée de 9 m² et une salle de bain avec WC. À l'étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, avec comme surface au sol une chambre de 13 m² ,de 15,5 m² , et de 16,5 m² climatisée. En plus, un espace stockage est disponible. En complément, ce bien dispose d'une cave ainsi que d'un jardin commun. Les clients nous ont confié leur bien et ne souhaitent pas être dérangés. (7.95 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1320.00 euros. Anthony THOMA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 978 866 929 - Mulhouse. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/398511.pdf

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.756774, 7.343651
Total : 176 604
Prix d'acquisition : 126 300
Travaux : 40 200
Valeur du bien : 166 500
Frais de notaire : 10 104
Coût estimé : 10 104
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10615€/an
Fourchette totale : 680€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8158€ - 13812€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 604
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 909,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 983,52
Coût de l'assurance :13 245,30
Taxe foncière : 1 061,53€/an
Soit par mois : 88,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 884,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 615 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 604 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 864
Revenus locatifs : +10 615
Charges déductibles : -48 864
Résultat foncier Année 1 : -38 249(Déficit de 38 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 849
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 664 €/an
Revenus locatifs : +10 615
Charges déductibles : -8 664
Résultat foncier Années 2+ : 1 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16848.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 095(65% de 126 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 985 €/an
Calcul : 82 095 € × 3,636% = 2 985
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 61548 8705 758-38 25421 400 €16 854 €16 854 €
210 8288 5155 6032 313--14 542 €
311 0448 3555 4432 690--11 852 €
411 2658 1895 2783 076--8 776 €
511 4908 0185 1073 472--5 304 €
611 7207 8414 9303 879--1 425 €
711 9557 6594 7474 296---
812 1947 4704 5584 724---
912 4387 2754 3635 163---
1012 6867 0734 1615 613---
1112 9406 8643 9536 076---
1213 1996 6493 7386 550---
1313 4636 4263 5157 037---
1413 7326 1963 2857 536---
1514 0075 9583 0478 048---
1614 2875 7132 8018 574---
1714 5735 4582 5479 114---
1814 8645 1962 2859 668---
1915 1614 9252 01310 237---
2015 4654 6441 73310 820---
2115 7744 3541 44311 419---
2216 0894 0551 14312 035---
2316 4113 74583412 666---
2416 7393 42551413 314---
2517 0743 09518313 979---
TOTAL340 012195 96782 984144 04521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 045
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229-6 420+8 649
2+2 2290+2 229
3+2 2290+2 229
4+2 2290+2 229
5+2 2290+2 229
6+2 2290+2 229
7+2 229+861+1 368
8+2 229+1 417+812
9+2 229+1 549+680
10+2 229+1 684+545
11+2 229+1 823+406
12+2 229+1 965+264
13+2 229+2 111+118
14+2 229+2 261-32
15+2 229+2 415-186
16+2 229+2 572-343
17+2 229+2 734-505
18+2 229+2 900-671
19+2 229+3 071-842
20+2 229+3 246-1 017
21+2 229+3 426-1 197
22+2 229+3 610-1 381
23+2 229+3 800-1 571
24+2 229+3 994-1 765
25+2 229+4 194-1 965
Total+55 725+43 214+12 511
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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