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Maison à vendre

VilleSaint-Genix-sur-Guiers (73)
Surface150
Coût Total308 580
Loyer Annuel21 821
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 593,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Jardin, Terrasse

Maison mitoyenne d'un côté sans nuisance située au cœur du village Au rez-de-chaussée : un séjour, un salon chaleureux, une grande cuisine aménagée et équipée, ainsi qu’un espace cellier pratique et un WC indépendant. 1er étage, un palier dessert un bureau pouvant être transformé en chambre, une chambre avec rangement, une vaste salle de bains équipée d'une douche et d'une baignoire, ainsi qu'un WC séparé. Depuis le pallier, vous accédez à une double terrasse exposée à l'Ouest, offrant une vue sur le paysage environnant. 2e étage : deux chambres. En complément, le garage offre un espace de stockage ou un lieu de bricolage. Le + de la maison : un village avec de l’entraide entre les voisins et une bonne ambiance.  6 pièces - 3 chambres – 1 bureau 1 salle de bain - 2 toilettes 2 étages 1 terrasse – 1 cour Surface : 150 m² habitables Terrain : 185 m² et 204 m² de terrain Année de construction : 1850 Classe énergie D Chauffage Gaz (citerne enterrée)

Ville : Saint-Genix-sur-Guiers
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Coordonnées : 45.617745, 5.702965
Total : 308 580
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 50 460
Valeur du bien : 289 460
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 12.12€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 16.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1818€/mois
Loyer annuel estimé : 21821€/an
Fourchette totale : 1373€ - 2408€/mois
Fourchette annuelle : 16476€ - 28899€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 217,39 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :332 609
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-93 609 (-28.1%)
Marge achat-revente :24 029€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 528,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :90,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 618,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 917,24
Coût de l'assurance :27 000,75
Taxe foncière : 2 182,06€/an
Soit par mois : 181,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 818,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 800,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 460(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:960
    Peinture cuisine: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genix-sur-Guiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 821 €/an
Calcul : 1 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 580 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 080
Revenus locatifs : +21 821
Charges déductibles : -64 080
Résultat foncier Année 1 : -42 260(Déficit de 42 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 860
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 620 €/an
Revenus locatifs : +21 821
Charges déductibles : -13 620
Résultat foncier Années 2+ : 8 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20859.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 82164 09010 368-42 27021 400 €20 870 €20 870 €
222 25713 35510 0938 902--11 968 €
322 70213 0709 8089 632--2 336 €
423 15612 7769 51410 381---
523 61912 4719 20911 149---
624 09212 1558 89311 936---
724 57411 8298 56712 744---
825 06511 4928 23013 573---
925 56611 1437 88014 424---
1026 07810 7817 51915 296---
1126 59910 4087 14616 192---
1227 13110 0216 75917 110---
1327 6749 6216 35918 053---
1428 2279 2075 94519 020---
1528 7928 7795 51720 013---
1629 3688 3365 07421 031---
1729 9557 8784 61622 077---
1830 5547 4044 14223 150---
1931 1656 9143 65224 251---
2031 7896 4073 14525 382---
2132 4245 8822 62026 542---
2233 0735 3392 07727 734---
2333 7344 7781 51528 957---
2434 4094 19793430 212---
2535 0973 59533331 502---
TOTAL698 921281 930149 917416 99221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 992
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 582-6 420+11 002
2+4 5820+4 582
3+4 5820+4 582
4+4 582+2 413+2 169
5+4 582+3 345+1 237
6+4 582+3 581+1 001
7+4 582+3 823+759
8+4 582+4 072+510
9+4 582+4 327+255
10+4 582+4 589-7
11+4 582+4 857-275
12+4 582+5 133-551
13+4 582+5 416-834
14+4 582+5 706-1 124
15+4 582+6 004-1 422
16+4 582+6 309-1 727
17+4 582+6 623-2 041
18+4 582+6 945-2 363
19+4 582+7 275-2 693
20+4 582+7 615-3 033
21+4 582+7 963-3 381
22+4 582+8 320-3 738
23+4 582+8 687-4 105
24+4 582+9 064-4 482
25+4 582+9 451-4 869
Total+114 550+125 098+-10 548
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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