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Achat appartement

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface54.92m²
Coût Total134 530€
Loyer Annuel7 979€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 54.92 m²
Prix au m² : 1 656,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 54.92 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée, Une entrée, Interphone, Orientation Est

DIJON- SECTEUR BOURROCHES-RUE DU CHAPITREAppartement T3 de 55 m² situé au 4ème et dernier étage de la résidence ' BEL AIR' bien entretenue et récemment fermée comprenant entrée, cuisine séparée, salon donnant sur balcon, 2 chambres, salle de douche, cave et grenier. Parking aisé dans la copropriété.Chauffage collectif urbain compris dans les charges.Proche transports en commun, tous commerces et tramCONTACT: Bénédicte BERNIER

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.309769, 5.013127
Total : 134 530€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 36 250€
Valeur du bien : 127 250€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.92m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7979€/an
Fourchette totale : 530€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 6356€ - 10015€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :40,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 705,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 143,54€
Coût de l'assurance :12 107,70€
Taxe foncière : 797,87€/an
Soit par mois : 66,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,25€/mois
Soit par an : 1 959,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 664,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif urbain
Quantité: 1 système pour 54.92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 250 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 979 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 530 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 959 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 994 €
Revenus locatifs : +7 979 €
Charges déductibles : -43 994 €
Résultat foncier Année 1 : -36 015 €(Déficit de 36 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 744 €/an
Revenus locatifs : +7 979 €
Charges déductibles : -7 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14614.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 979 €43 998 €4 507 €-36 019 €21 400 €14 619 €14 619 €
28 138 €7 628 €4 387 €510 €--14 109 €
38 301 €7 504 €4 263 €797 €--13 312 €
48 467 €7 376 €4 135 €1 091 €--12 221 €
58 636 €7 243 €4 002 €1 393 €--10 828 €
68 809 €7 106 €3 865 €1 703 €--9 125 €
78 985 €6 964 €3 723 €2 021 €--7 104 €
89 165 €6 817 €3 576 €2 348 €--4 757 €
99 348 €6 666 €3 424 €2 683 €--2 074 €
109 535 €6 508 €3 267 €3 027 €---
119 726 €6 346 €3 105 €3 380 €---
129 921 €6 178 €2 937 €3 743 €---
1310 119 €6 004 €2 763 €4 115 €---
1410 321 €5 824 €2 583 €4 497 €---
1510 528 €5 638 €2 397 €4 890 €---
1610 738 €5 446 €2 204 €5 293 €---
1710 953 €5 246 €2 005 €5 707 €---
1811 172 €5 040 €1 799 €6 132 €---
1911 396 €4 827 €1 586 €6 568 €---
2011 623 €4 607 €1 366 €7 016 €---
2111 856 €4 379 €1 138 €7 477 €---
2212 093 €4 143 €902 €7 950 €---
2312 335 €3 899 €658 €8 436 €---
2412 582 €3 647 €406 €8 935 €---
2512 833 €3 386 €145 €9 447 €---
TOTAL255 560 €182 423 €65 144 €73 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €0 €+1 676 €
8+1 676 €0 €+1 676 €
9+1 676 €0 €+1 676 €
10+1 676 €+286 €+1 390 €
11+1 676 €+1 014 €+662 €
12+1 676 €+1 123 €+553 €
13+1 676 €+1 234 €+442 €
14+1 676 €+1 349 €+327 €
15+1 676 €+1 467 €+209 €
16+1 676 €+1 588 €+88 €
17+1 676 €+1 712 €-36 €
18+1 676 €+1 839 €-163 €
19+1 676 €+1 970 €-294 €
20+1 676 €+2 105 €-429 €
21+1 676 €+2 243 €-567 €
22+1 676 €+2 385 €-709 €
23+1 676 €+2 531 €-855 €
24+1 676 €+2 680 €-1 004 €
25+1 676 €+2 834 €-1 158 €
Total+41 900 €+21 941 €+19 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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