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Immeuble Thiers (2appartemens et 1 local)

Bien expiré
VilleThiers (63)
Surface160m²
Coût Total188 700€
Loyer Annuel15 801€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble avec deux appartements T3 chacun loué à 400€ chacun et un local dans le grenier de 100m2 qui demande une rénovation

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.856430, 3.548160
Total : 188 700€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 178 300€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.23€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1317€/mois
Loyer annuel estimé : 15801€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1728€/mois
Fourchette annuelle : 12038€ - 20740€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :622,14 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 542 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :+30 458€ (+30.6%)
Marge achat-revente :-89 158€ (-89.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 614,64€
Coût de l'assurance :16 511,25€
Taxe foncière : 1 580,05€/an
Soit par mois : 131,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 316,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais peut être rafraîchie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 801 €/an
Calcul : 1 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 580 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 118 €
Revenus locatifs : +15 801 €
Charges déductibles : -57 118 €
Résultat foncier Année 1 : -41 318 €(Déficit de 41 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 918 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 818 €/an
Revenus locatifs : +15 801 €
Charges déductibles : -8 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19917.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 801 €57 125 €6 584 €-41 324 €21 400 €19 924 €19 924 €
216 117 €8 653 €6 412 €7 464 €--12 460 €
316 439 €8 475 €6 234 €7 964 €--4 496 €
416 768 €8 291 €6 050 €8 477 €---
517 103 €8 100 €5 859 €9 003 €---
617 445 €7 902 €5 661 €9 543 €---
717 794 €7 697 €5 456 €10 097 €---
818 150 €7 485 €5 244 €10 665 €---
918 513 €7 265 €5 024 €11 248 €---
1018 883 €7 037 €4 796 €11 846 €---
1119 261 €6 801 €4 561 €12 460 €---
1219 646 €6 557 €4 316 €13 089 €---
1320 039 €6 304 €4 063 €13 735 €---
1420 440 €6 041 €3 801 €14 398 €---
1520 848 €5 770 €3 529 €15 079 €---
1621 265 €5 488 €3 248 €15 777 €---
1721 691 €5 197 €2 956 €16 494 €---
1822 125 €4 895 €2 654 €17 230 €---
1922 567 €4 582 €2 341 €17 985 €---
2023 018 €4 258 €2 017 €18 760 €---
2123 479 €3 922 €1 682 €19 556 €---
2223 948 €3 575 €1 334 €20 374 €---
2324 427 €3 215 €974 €21 213 €---
2424 916 €2 841 €601 €22 074 €---
2525 414 €2 455 €215 €22 959 €---
TOTAL506 095 €199 927 €95 615 €306 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 318 €-6 420 €+9 738 €
2+3 318 €0 €+3 318 €
3+3 318 €0 €+3 318 €
4+3 318 €+1 194 €+2 124 €
5+3 318 €+2 701 €+617 €
6+3 318 €+2 863 €+455 €
7+3 318 €+3 029 €+289 €
8+3 318 €+3 200 €+118 €
9+3 318 €+3 374 €-56 €
10+3 318 €+3 554 €-236 €
11+3 318 €+3 738 €-420 €
12+3 318 €+3 927 €-609 €
13+3 318 €+4 121 €-803 €
14+3 318 €+4 320 €-1 002 €
15+3 318 €+4 524 €-1 206 €
16+3 318 €+4 733 €-1 415 €
17+3 318 €+4 948 €-1 630 €
18+3 318 €+5 169 €-1 851 €
19+3 318 €+5 396 €-2 078 €
20+3 318 €+5 628 €-2 310 €
21+3 318 €+5 867 €-2 549 €
22+3 318 €+6 112 €-2 794 €
23+3 318 €+6 364 €-3 046 €
24+3 318 €+6 622 €-3 304 €
25+3 318 €+6 888 €-3 570 €
Total+82 950 €+91 850 €+-8 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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