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Ferme 7 pièces 230 m²

VilleBilliat (01)
Surface230m²
Coût Total491 400€
Loyer Annuel34 163€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 445 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 934,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 chambre(s) à vendre - 445 000 €

COUP DE CŒUR, ANCIENNE FERME RÉNOVÉE AVEC CACHET

Cette magnifique ancienne ferme rénovée d'environ 230 m² saura vous séduire par ses volumes exceptionnels, son séjour cathédrale, ses poutres apparentes et sa rénovation mêlant authenticité et modernité.

Cuisine contemporaine, ambiance chaleureuse et peu de travaux à prévoir.

Coté exterieur, vous profiterez d'une terrasse exposée Est de 60 m² et de stationnements privatifs.

Un bien rare & prêt à vous acceuillir en famille Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Référence annonce : 750711012-19 Date de réalisation du diagnostic : 18/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 220 € et 4 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Billiat
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.075848, 5.783997
Total : 491 400€
Prix d'acquisition : 445 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 455 800€
Frais de notaire : 35 600€
Coût estimé : 35 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 17.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2847€/mois
Loyer annuel estimé : 34163€/an
Fourchette totale : 2025€ - 4003€/mois
Fourchette annuelle : 24296€ - 48036€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 809,24 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :646 125 €
Prix d'achat :445 000 €
Décote à l'achat :-201 125€ (-31.1%)
Marge achat-revente :154 725€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :491 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 460,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :143,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 603,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :246 619,27€
Coût de l'assurance :42 997,50€
Taxe foncière : 3 416,26€/an
Soit par mois : 284,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 846,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 888,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:4 800€
    Mise aux normes électricité: 40 m² × 120€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Billiat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 163 €/an
Calcul : 2 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 491 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 720 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 920 €
Revenus locatifs : +34 163 €
Charges déductibles : -32 920 €
Résultat foncier Année 1 : 1 243 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 120 €/an
Revenus locatifs : +34 163 €
Charges déductibles : -22 120 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 043 €/an
Prix d'achat du bien : 445 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 289 250 €(65% de 445 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 518 €/an
Calcul : 289 250 € × 3,636% = 10 518 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 163 €32 936 €16 999 €1 227 €---
234 846 €21 690 €16 554 €13 156 €---
335 543 €21 229 €16 093 €14 314 €---
436 254 €20 751 €15 615 €15 502 €---
536 979 €20 257 €15 121 €16 722 €---
637 718 €19 745 €14 609 €17 974 €---
738 473 €19 214 €14 078 €19 258 €---
839 242 €18 665 €13 529 €20 577 €---
940 027 €18 096 €12 960 €21 931 €---
1040 828 €17 507 €12 371 €23 320 €---
1141 644 €16 897 €11 761 €24 747 €---
1242 477 €16 266 €11 129 €26 211 €---
1343 326 €15 612 €10 475 €27 715 €---
1444 193 €14 934 €9 798 €29 259 €---
1545 077 €14 233 €9 097 €30 844 €---
1645 978 €13 506 €8 370 €32 472 €---
1746 898 €12 754 €7 618 €34 144 €---
1847 836 €11 975 €6 839 €35 861 €---
1948 793 €11 168 €6 032 €37 624 €---
2049 769 €10 333 €5 197 €39 436 €---
2150 764 €9 468 €4 332 €41 296 €---
2251 779 €8 572 €3 436 €43 207 €---
2352 815 €7 644 €2 508 €45 171 €---
2453 871 €6 683 €1 547 €47 188 €---
2554 948 €5 688 €552 €49 260 €---
TOTAL1 094 240 €385 823 €246 619 €708 416 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 708 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 174 €+368 €+6 806 €
2+7 174 €+3 947 €+3 227 €
3+7 174 €+4 294 €+2 880 €
4+7 174 €+4 651 €+2 523 €
5+7 174 €+5 017 €+2 157 €
6+7 174 €+5 392 €+1 782 €
7+7 174 €+5 778 €+1 396 €
8+7 174 €+6 173 €+1 001 €
9+7 174 €+6 579 €+595 €
10+7 174 €+6 996 €+178 €
11+7 174 €+7 424 €-250 €
12+7 174 €+7 863 €-689 €
13+7 174 €+8 314 €-1 140 €
14+7 174 €+8 778 €-1 604 €
15+7 174 €+9 253 €-2 079 €
16+7 174 €+9 742 €-2 568 €
17+7 174 €+10 243 €-3 069 €
18+7 174 €+10 758 €-3 584 €
19+7 174 €+11 287 €-4 113 €
20+7 174 €+11 831 €-4 657 €
21+7 174 €+12 389 €-5 215 €
22+7 174 €+12 962 €-5 788 €
23+7 174 €+13 551 €-6 377 €
24+7 174 €+14 156 €-6 982 €
25+7 174 €+14 778 €-7 604 €
Total+179 350 €+212 525 €+-33 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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