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Appartement Grenoble 57.45 m² T-2 à vendre, 90 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface57.45m²
Coût Total154 000€
Loyer Annuel10 750€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1
Prix : 90 000 €
Surface : 57.45 m²
Prix au m² : 1 566,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 pièces, Surface 58,45 m², 1 chambre, 2 salles de bain/eau, Séjour 22,34 m², Chauffage individuel, Électricité, Double vitrage, Cave, Bâtiment composé de 5 étages, Étage 4

90 000 €

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.000000, 5.000000
Total : 154 000€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.45m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10750€/an
Fourchette totale : 723€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 8676€ - 13319€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 545,42€
Coût de l'assurance :13 475,00€
Taxe foncière : 1 074,98€/an
Soit par mois : 89,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57.45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(989 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1600€ = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:700€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Revêtement sol:2 300€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les coûts moyens pour chaque catégorie de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 750 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 690 €
Revenus locatifs : +10 750 €
Charges déductibles : -63 690 €
Résultat foncier Année 1 : -52 941 €(Déficit de 52 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 890 €/an
Revenus locatifs : +10 750 €
Charges déductibles : -6 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31540.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 750 €63 696 €5 282 €-52 946 €21 400 €31 546 €31 546 €
210 965 €6 757 €5 143 €4 208 €--27 338 €
311 184 €6 613 €4 999 €4 571 €--22 766 €
411 408 €6 464 €4 850 €4 944 €--17 822 €
511 636 €6 310 €4 696 €5 326 €--12 496 €
611 869 €6 150 €4 536 €5 718 €--6 778 €
712 106 €5 985 €4 371 €6 121 €--657 €
812 348 €5 814 €4 200 €6 534 €---
912 595 €5 637 €4 023 €6 958 €---
1012 847 €5 454 €3 840 €7 393 €---
1113 104 €5 264 €3 650 €7 840 €---
1213 366 €5 067 €3 453 €8 299 €---
1313 633 €4 864 €3 250 €8 769 €---
1413 906 €4 653 €3 039 €9 253 €---
1514 184 €4 435 €2 821 €9 749 €---
1614 468 €4 210 €2 596 €10 258 €---
1714 757 €3 976 €2 362 €10 781 €---
1815 052 €3 734 €2 120 €11 318 €---
1915 353 €3 484 €1 870 €11 869 €---
2015 660 €3 225 €1 611 €12 436 €---
2115 974 €2 956 €1 342 €13 017 €---
2216 293 €2 679 €1 065 €13 615 €---
2316 619 €2 391 €777 €14 228 €---
2416 951 €2 093 €479 €14 858 €---
2517 290 €1 785 €171 €15 505 €---
TOTAL344 319 €173 695 €76 545 €170 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257 €-6 420 €+8 677 €
2+2 257 €0 €+2 257 €
3+2 257 €0 €+2 257 €
4+2 257 €0 €+2 257 €
5+2 257 €0 €+2 257 €
6+2 257 €0 €+2 257 €
7+2 257 €0 €+2 257 €
8+2 257 €+1 763 €+494 €
9+2 257 €+2 087 €+170 €
10+2 257 €+2 218 €+39 €
11+2 257 €+2 352 €-95 €
12+2 257 €+2 490 €-233 €
13+2 257 €+2 631 €-374 €
14+2 257 €+2 776 €-519 €
15+2 257 €+2 925 €-668 €
16+2 257 €+3 077 €-820 €
17+2 257 €+3 234 €-977 €
18+2 257 €+3 395 €-1 138 €
19+2 257 €+3 561 €-1 304 €
20+2 257 €+3 731 €-1 474 €
21+2 257 €+3 905 €-1 648 €
22+2 257 €+4 084 €-1 827 €
23+2 257 €+4 268 €-2 011 €
24+2 257 €+4 457 €-2 200 €
25+2 257 €+4 652 €-2 395 €
Total+56 425 €+51 187 €+5 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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