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Gueret - Maison en pierre Centre-ville

VilleGuéret (23)
Surface93m²
Coût Total116 154€
Loyer Annuel8 429€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 930 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 751,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 3 pièces, Cave

Réf. 89112 - Marcon Immobilier - Creuse, en Limousin/Nouvelle-Aquitaine

Votre agence vous propose cette maison en centre ville de Guéret, idéale pour un premier achat ou pour un investisseur.

La maison comprend au rez-de-chaussée : une grande chambre de 24 m² au premier étage : un séjour avec cuisine de 40 m² et une salle de bains avec W.C. Et au deuxième étage : une suite parentale de 26 m² avec chambre, salle d'eau et W.C.

Cave voutée.

Reliée au tout-à-l'égout.

Prix : 69 930 € (honoraires à la charge du vendeur)

Réseau de 3 agences en Creuse : Aubusson – Guéret – La Souterraine [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.171271, 1.869479
Total : 116 154€
Prix d'acquisition : 69 930€
Travaux : 40 630€
Valeur du bien : 110 560€
Frais de notaire : 5 594€
Coût estimé : 5 594€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8429€/an
Fourchette totale : 556€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6671€ - 10650€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,01 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 534 €
Prix d'achat :69 930 €
Décote à l'achat :-30 604€ (-30.4%)
Marge achat-revente :-15 620€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 154€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 609,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 920,74€
Coût de l'assurance :8 711,55€
Taxe foncière : 842,93€/an
Soit par mois : 70,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 630 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 429 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 154 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 813 €
Revenus locatifs : +8 429 €
Charges déductibles : -45 813 €
Résultat foncier Année 1 : -37 383 €(Déficit de 37 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 183 €/an
Revenus locatifs : +8 429 €
Charges déductibles : -5 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15983.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 930 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 455 €(65% de 69 930 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 653 €/an
Calcul : 45 455 € × 3,636% = 1 653 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 429 €45 817 €3 995 €-37 387 €21 400 €15 987 €15 987 €
28 598 €5 082 €3 890 €3 516 €--12 471 €
38 770 €4 973 €3 782 €3 797 €--8 674 €
48 945 €4 860 €3 669 €4 085 €--4 589 €
59 124 €4 744 €3 553 €4 380 €--209 €
69 307 €4 623 €3 432 €4 683 €---
79 493 €4 498 €3 307 €4 994 €---
89 683 €4 369 €3 178 €5 313 €---
99 876 €4 235 €3 044 €5 641 €---
1010 074 €4 097 €2 905 €5 977 €---
1110 275 €3 953 €2 762 €6 322 €---
1210 481 €3 805 €2 613 €6 676 €---
1310 690 €3 651 €2 460 €7 039 €---
1410 904 €3 492 €2 300 €7 412 €---
1511 122 €3 327 €2 135 €7 795 €---
1611 345 €3 156 €1 965 €8 189 €---
1711 572 €2 979 €1 788 €8 592 €---
1811 803 €2 796 €1 605 €9 007 €---
1912 039 €2 607 €1 416 €9 432 €---
2012 280 €2 411 €1 219 €9 869 €---
2112 525 €2 208 €1 016 €10 318 €---
2212 776 €1 997 €806 €10 779 €---
2313 031 €1 780 €588 €11 252 €---
2413 292 €1 554 €363 €11 738 €---
2513 558 €1 321 €129 €12 237 €---
TOTAL269 992 €128 335 €57 921 €141 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-6 420 €+8 190 €
2+1 770 €0 €+1 770 €
3+1 770 €0 €+1 770 €
4+1 770 €0 €+1 770 €
5+1 770 €0 €+1 770 €
6+1 770 €+1 342 €+428 €
7+1 770 €+1 498 €+272 €
8+1 770 €+1 594 €+176 €
9+1 770 €+1 692 €+78 €
10+1 770 €+1 793 €-23 €
11+1 770 €+1 897 €-127 €
12+1 770 €+2 003 €-233 €
13+1 770 €+2 112 €-342 €
14+1 770 €+2 224 €-454 €
15+1 770 €+2 339 €-569 €
16+1 770 €+2 457 €-687 €
17+1 770 €+2 578 €-808 €
18+1 770 €+2 702 €-932 €
19+1 770 €+2 830 €-1 060 €
20+1 770 €+2 961 €-1 191 €
21+1 770 €+3 095 €-1 325 €
22+1 770 €+3 234 €-1 464 €
23+1 770 €+3 376 €-1 606 €
24+1 770 €+3 521 €-1 751 €
25+1 770 €+3 671 €-1 901 €
Total+44 250 €+42 497 €+1 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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