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Propriété 4 pièces 55 m²

VillePlonévez-du-Faou (29)
Surface55m²
Coût Total111 900€
Loyer Annuel4 805€
Rentabilité4.29%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 4 pièces 55 m²

Uniquement chez ALV immobilier . Cette maison offre un potentiel intéressant pour ceux qui souhaitent créer un espace à leur goût. Située à distance de marche des commerces, elle se compose: Rez-de-chaussée : Une pièce cuisine, un salon-séjour et des toilettes. Étage : Palier desservant deux chambres avec placards intégrés. Extérieur : Deux apprentis attenants et un garage à l'arrière. Terrain. Cette propriété est idéale pour les bricoleurs ou les investisseurs cherchant à rénover et à valoriser un bien. Contact : Agence ALV immobilier PLEYEBN : [Coordonnées masquées]. Dossier technique sur notre site. Le professionnel vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier.

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/10/2024

Consommation énergie primaire : 417 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 42 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 € et 2 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plonévez-du-Faou
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29530
Coordonnées : 48.252000, -3.824709
Total : 111 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 57 900€
Valeur du bien : 107 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 400€/mois
Loyer annuel estimé : 4805€/an
Fourchette totale : 314€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3770€ - 6125€/an
Rentabilité brute :4.29%
Fourchette de rentabilité :3.37% - 5.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :976,19 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 690 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-3 690€ (-6.9%)
Marge achat-revente :-58 210€ (-108.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 519,63€
Coût de l'assurance :9 791,25€
Taxe foncière : 480,54€/an
Soit par mois : 40,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 400,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement du parquet abîmé
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 900 €(1 053 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon:2 850€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 150€ = 1500€
  • Chambres:2 550€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Entretien parquet: 24 m² × 20€/m² = 480€, Main d'œuvre: 150€ = 1350€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10 000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plonévez-du-Faou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 805 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 662 €
Revenus locatifs : +4 805 €
Charges déductibles : -62 662 €
Résultat foncier Année 1 : -57 856 €(Déficit de 57 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 762 €/an
Revenus locatifs : +4 805 €
Charges déductibles : -4 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 44 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36456.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 805 €62 665 €3 893 €-57 860 €21 400 €36 460 €36 460 €
24 901 €4 664 €3 792 €238 €--36 222 €
35 000 €4 558 €3 686 €441 €--35 781 €
45 100 €4 449 €3 577 €650 €--35 131 €
55 202 €4 336 €3 464 €865 €--34 266 €
65 306 €4 219 €3 347 €1 086 €--33 179 €
75 412 €4 098 €3 226 €1 314 €--31 866 €
85 520 €3 972 €3 100 €1 548 €--30 318 €
95 630 €3 842 €2 970 €1 788 €--28 530 €
105 743 €3 707 €2 835 €2 035 €--26 495 €
115 858 €3 568 €2 696 €2 290 €--24 205 €
125 975 €3 423 €2 551 €2 552 €---
136 094 €3 274 €2 401 €2 821 €---
146 216 €3 118 €2 246 €3 098 €---
156 341 €2 958 €2 086 €3 383 €---
166 467 €2 791 €1 919 €3 676 €---
176 597 €2 619 €1 747 €3 978 €---
186 729 €2 441 €1 568 €4 288 €---
196 863 €2 256 €1 384 €4 608 €---
207 001 €2 064 €1 192 €4 936 €---
217 141 €1 866 €994 €5 275 €---
227 283 €1 660 €788 €5 623 €---
237 429 €1 448 €575 €5 981 €---
247 578 €1 227 €355 €6 350 €---
257 729 €999 €127 €6 730 €---
TOTAL153 918 €136 224 €56 520 €17 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 009 €-6 420 €+7 429 €
2+1 009 €0 €+1 009 €
3+1 009 €0 €+1 009 €
4+1 009 €0 €+1 009 €
5+1 009 €0 €+1 009 €
6+1 009 €0 €+1 009 €
7+1 009 €0 €+1 009 €
8+1 009 €0 €+1 009 €
9+1 009 €0 €+1 009 €
10+1 009 €0 €+1 009 €
11+1 009 €0 €+1 009 €
12+1 009 €+765 €+244 €
13+1 009 €+846 €+163 €
14+1 009 €+929 €+80 €
15+1 009 €+1 015 €-6 €
16+1 009 €+1 103 €-94 €
17+1 009 €+1 193 €-184 €
18+1 009 €+1 286 €-277 €
19+1 009 €+1 382 €-373 €
20+1 009 €+1 481 €-472 €
21+1 009 €+1 582 €-573 €
22+1 009 €+1 687 €-678 €
23+1 009 €+1 794 €-785 €
24+1 009 €+1 905 €-896 €
25+1 009 €+2 019 €-1 010 €
Total+25 225 €+12 569 €+12 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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