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Appartement T3 loué

Bien expiré
VilleDie (26)
Surface77.44m²
Coût Total140 320€
Loyer Annuel8 877€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 102 000 €
Surface : 77.44 m²
Prix au m² : 1 317,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Electrique

Au deuxième étage, cet appartement avec deux chambres, un séjour, une cuisine, une salle d'eau et un toilette en situé en centre ville dans une rue partiellement piétonnière. Une terrasse sera attribuée à ce lot. Il est actuellement loué à 476.66€/mois avec un bail à échéance le 25 aout 2027 en cas d'acquisition pour une résidence. La copropriété comporte neuf lots dont sept en logement. Il n'y a ni de charge de copropriété, ni contentieux en cours.

Ville : Die
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26150
Coordonnées : 44.756052, 5.367713
Total : 140 320€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 30 160€
Valeur du bien : 132 160€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.44m²
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8877€/an
Fourchette totale : 584€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 7004€ - 11252€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 724,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 043,08€
Coût de l'assurance :11 927,20€
Taxe foncière : 887,73€/an
Soit par mois : 73,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77.44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 160 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:5 840€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² de carrelage × 80€/m² = 160€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 440€
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salon:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Électricité: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Die (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 040 €
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -36 040 €
Résultat foncier Année 1 : -27 163 €(Déficit de 27 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 880 €/an
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -5 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5762.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 877 €36 044 €4 520 €-27 167 €21 400 €5 767 €5 767 €
29 055 €5 762 €4 397 €3 293 €--2 474 €
39 236 €5 636 €4 271 €3 600 €---
49 421 €5 505 €4 140 €3 915 €---
59 609 €5 370 €4 006 €4 239 €---
69 801 €5 231 €3 866 €4 570 €---
79 997 €5 087 €3 722 €4 910 €---
810 197 €4 939 €3 574 €5 259 €---
910 401 €4 785 €3 420 €5 616 €---
1010 609 €4 626 €3 262 €5 983 €---
1110 821 €4 463 €3 098 €6 359 €---
1211 038 €4 293 €2 928 €6 745 €---
1311 259 €4 118 €2 753 €7 140 €---
1411 484 €3 938 €2 573 €7 546 €---
1511 713 €3 751 €2 386 €7 963 €---
1611 948 €3 558 €2 193 €8 390 €---
1712 187 €3 359 €1 994 €8 828 €---
1812 430 €3 153 €1 788 €9 277 €---
1912 679 €2 940 €1 575 €9 739 €---
2012 933 €2 721 €1 356 €10 212 €---
2113 191 €2 494 €1 129 €10 698 €---
2213 455 €2 259 €894 €11 196 €---
2313 724 €2 017 €652 €11 707 €---
2413 999 €1 767 €402 €12 232 €---
2514 279 €1 508 €143 €12 770 €---
TOTAL284 342 €129 323 €65 043 €155 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €-6 420 €+8 284 €
2+1 864 €0 €+1 864 €
3+1 864 €+338 €+1 526 €
4+1 864 €+1 175 €+689 €
5+1 864 €+1 272 €+592 €
6+1 864 €+1 371 €+493 €
7+1 864 €+1 473 €+391 €
8+1 864 €+1 578 €+286 €
9+1 864 €+1 685 €+179 €
10+1 864 €+1 795 €+69 €
11+1 864 €+1 908 €-44 €
12+1 864 €+2 023 €-159 €
13+1 864 €+2 142 €-278 €
14+1 864 €+2 264 €-400 €
15+1 864 €+2 389 €-525 €
16+1 864 €+2 517 €-653 €
17+1 864 €+2 648 €-784 €
18+1 864 €+2 783 €-919 €
19+1 864 €+2 922 €-1 058 €
20+1 864 €+3 064 €-1 200 €
21+1 864 €+3 209 €-1 345 €
22+1 864 €+3 359 €-1 495 €
23+1 864 €+3 512 €-1 648 €
24+1 864 €+3 670 €-1 806 €
25+1 864 €+3 831 €-1 967 €
Total+46 600 €+46 505 €+95 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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