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Appartement T3 55m2 à vendre à Dreux

VilleDreux (28)
Surface55m²
Coût Total124 100€
Loyer Annuel6 998€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mise en vente d’un appartement T3 de 55 m2 comprenant salon, cuisine séparé, 2 chambres, salle de bain, wc séparé ainsi que 2 loggias (balcon fermé). Place de parking en libre accès au pieds du bâtiment dans un espace sécurisé (portail motorisé). Appartement proche gare (5 min), proche hôpital (5 min) et proche commerce. 4 eme étage sans ascenseur.

Chauffage électrique individuel. Chargé de copropriété d’environ 1700 euros par an.

Opportunité investisseur : cet appartement permet une rentabilité de 8% brut avec un loyer sur les dernières années de 680 euros CC.

Merci de nous contacter pour plus d’informations.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.728590, 1.377360
Total : 124 100€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 29 060€
Valeur du bien : 117 060€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 484€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5805€ - 8436€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,99 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 869 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-12 869€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-23 231€ (-23.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 641,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 721,41€
Coût de l'assurance :10 548,50€
Taxe foncière : 699,77€/an
Soit par mois : 58,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 141,67€/mois
Soit par an : 1 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 583,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² + 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 060 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 700 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 887 €
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -35 887 €
Résultat foncier Année 1 : -28 890 €(Déficit de 28 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 827 €/an
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -6 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7489.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 998 €35 891 €4 009 €-28 893 €21 400 €7 493 €7 493 €
27 138 €6 723 €3 901 €415 €--7 079 €
37 280 €6 611 €3 789 €669 €--6 409 €
47 426 €6 495 €3 674 €931 €--5 479 €
57 575 €6 376 €3 554 €1 199 €--4 280 €
67 726 €6 252 €3 431 €1 474 €--2 806 €
77 881 €6 125 €3 303 €1 756 €--1 050 €
88 038 €5 993 €3 171 €2 045 €---
98 199 €5 857 €3 035 €2 342 €---
108 363 €5 716 €2 895 €2 647 €---
118 530 €5 571 €2 749 €2 959 €---
128 701 €5 421 €2 599 €3 280 €---
138 875 €5 266 €2 444 €3 609 €---
149 052 €5 105 €2 284 €3 947 €---
159 233 €4 940 €2 118 €4 294 €---
169 418 €4 769 €1 947 €4 649 €---
179 606 €4 592 €1 770 €5 015 €---
189 798 €4 409 €1 587 €5 389 €---
199 994 €4 220 €1 399 €5 774 €---
2010 194 €4 025 €1 204 €6 169 €---
2110 398 €3 824 €1 002 €6 574 €---
2210 606 €3 616 €794 €6 990 €---
2310 818 €3 401 €579 €7 418 €---
2411 035 €3 178 €357 €7 856 €---
2511 255 €2 949 €127 €8 306 €---
TOTAL224 137 €157 324 €57 721 €66 813 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-6 420 €+7 890 €
2+1 470 €0 €+1 470 €
3+1 470 €0 €+1 470 €
4+1 470 €0 €+1 470 €
5+1 470 €0 €+1 470 €
6+1 470 €0 €+1 470 €
7+1 470 €0 €+1 470 €
8+1 470 €+298 €+1 172 €
9+1 470 €+703 €+767 €
10+1 470 €+794 €+676 €
11+1 470 €+888 €+582 €
12+1 470 €+984 €+486 €
13+1 470 €+1 083 €+387 €
14+1 470 €+1 184 €+286 €
15+1 470 €+1 288 €+182 €
16+1 470 €+1 395 €+75 €
17+1 470 €+1 504 €-34 €
18+1 470 €+1 617 €-147 €
19+1 470 €+1 732 €-262 €
20+1 470 €+1 851 €-381 €
21+1 470 €+1 972 €-502 €
22+1 470 €+2 097 €-627 €
23+1 470 €+2 225 €-755 €
24+1 470 €+2 357 €-887 €
25+1 470 €+2 492 €-1 022 €
Total+36 750 €+20 044 €+16 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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