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Détails du bien

VilleSaran (45)
Surface78.13m²
Coût Total154 800€
Loyer Annuel10 463€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 78.13 m²
Prix au m² : 1 791,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel gaz ville Chaudière gaz Gaz, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

À Saran, découvrez cet appartement de 78 m² entièrement rénové, situé au 2 étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur. Vous profiterez d'un bel espace de vie lumineux avec cuisine ouverte, prolongé par un balcon offrant une vue dégagée sur la forêt. L'appartement comprend 3 chambres, dont une de 13 m², une salle de bain moderne, un WC séparé, un placard intégré, une cave et une place de stationnement privative. Idéalement situé, à 2 minutes à pied des bus (lignes 1 et 11), proche des écoles et des espaces verts. Un bien clé en main, parfait pour une famille en quête de confort et de tranquillité. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 310.0 € et 1280.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-premium-orleans.com/mentions_legales/

Ville : Saran
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45770
Coordonnées : 47.954773, 1.876681
Total : 154 800€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 143 600€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.13m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10463€/an
Fourchette totale : 753€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 9040€ - 12110€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 826,67 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 718 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-2 718€ (-1.9%)
Marge achat-revente :-12 082€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 437,45€
Coût de l'assurance :13 545,00€
Taxe foncière : 1 046,28€/an
Soit par mois : 87,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Peinture:0€
    Aucune action nécessaire, état moyen assumé.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saran. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 463 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 584 €
Revenus locatifs : +10 463 €
Charges déductibles : -10 584 €
Résultat foncier Année 1 : -122 €(Déficit de 122 €)
Imputable sur revenu global : 122 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 984 €/an
Revenus locatifs : +10 463 €
Charges déductibles : -6 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 478 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 463 €10 589 €5 401 €-127 €127 €--
210 672 €6 848 €5 260 €3 824 €---
310 885 €6 702 €5 114 €4 183 €---
411 103 €6 551 €4 963 €4 552 €---
511 325 €6 395 €4 806 €4 931 €---
611 552 €6 232 €4 644 €5 319 €---
711 783 €6 064 €4 476 €5 719 €---
812 018 €5 890 €4 302 €6 128 €---
912 259 €5 710 €4 122 €6 549 €---
1012 504 €5 523 €3 935 €6 981 €---
1112 754 €5 329 €3 741 €7 425 €---
1213 009 €5 129 €3 541 €7 880 €---
1313 269 €4 921 €3 333 €8 348 €---
1413 535 €4 706 €3 118 €8 829 €---
1513 805 €4 483 €2 895 €9 322 €---
1614 082 €4 252 €2 664 €9 829 €---
1714 363 €4 013 €2 425 €10 350 €---
1814 650 €3 765 €2 177 €10 885 €---
1914 943 €3 509 €1 921 €11 435 €---
2015 242 €3 243 €1 655 €11 999 €---
2115 547 €2 968 €1 380 €12 579 €---
2215 858 €2 683 €1 094 €13 176 €---
2316 175 €2 387 €799 €13 788 €---
2416 499 €2 081 €493 €14 418 €---
2516 829 €1 764 €176 €15 065 €---
TOTAL335 126 €121 739 €78 437 €213 386 €127 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 38 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-38 €+2 235 €
2+2 197 €+1 147 €+1 050 €
3+2 197 €+1 255 €+942 €
4+2 197 €+1 366 €+831 €
5+2 197 €+1 479 €+718 €
6+2 197 €+1 596 €+601 €
7+2 197 €+1 716 €+481 €
8+2 197 €+1 839 €+358 €
9+2 197 €+1 965 €+232 €
10+2 197 €+2 094 €+103 €
11+2 197 €+2 227 €-30 €
12+2 197 €+2 364 €-167 €
13+2 197 €+2 504 €-307 €
14+2 197 €+2 649 €-452 €
15+2 197 €+2 797 €-600 €
16+2 197 €+2 949 €-752 €
17+2 197 €+3 105 €-908 €
18+2 197 €+3 265 €-1 068 €
19+2 197 €+3 430 €-1 233 €
20+2 197 €+3 600 €-1 403 €
21+2 197 €+3 774 €-1 577 €
22+2 197 €+3 953 €-1 756 €
23+2 197 €+4 136 €-1 939 €
24+2 197 €+4 325 €-2 128 €
25+2 197 €+4 519 €-2 322 €
Total+54 925 €+64 016 €+-9 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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