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Détails du bien

Bien expiré
VilleHerserange (54)
Surface85m²
Coût Total162 540€
Loyer Annuel11 083€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 623,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Herserange
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54440
Total : 162 540€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 151 500€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.87€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 14.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11083€/an
Fourchette totale : 707€ - 1206€/mois
Fourchette annuelle : 8485€ - 14475€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 839,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 342,81€
Coût de l'assurance :13 815,90€
Taxe foncière : 1 108,27€/an
Soit par mois : 92,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m² pour 85 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 083 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 391 €
Revenus locatifs : +11 083 €
Charges déductibles : -20 391 €
Résultat foncier Année 1 : -9 308 €(Déficit de 9 308 €)
Imputable sur revenu global : 9 308 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 891 €/an
Revenus locatifs : +11 083 €
Charges déductibles : -6 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 192 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 083 €20 396 €5 235 €-9 313 €9 313 €--
211 304 €6 755 €5 094 €4 550 €---
311 530 €6 608 €4 947 €4 922 €---
411 761 €6 457 €4 796 €5 304 €---
511 996 €6 301 €4 640 €5 695 €---
612 236 €6 140 €4 479 €6 097 €---
712 481 €5 973 €4 312 €6 508 €---
812 731 €5 801 €4 140 €6 930 €---
912 985 €5 623 €3 962 €7 362 €---
1013 245 €5 439 €3 778 €7 806 €---
1113 510 €5 249 €3 588 €8 261 €---
1213 780 €5 053 €3 392 €8 727 €---
1314 056 €4 850 €3 189 €9 205 €---
1414 337 €4 641 €2 980 €9 696 €---
1514 623 €4 425 €2 764 €10 199 €---
1614 916 €4 201 €2 540 €10 715 €---
1715 214 €3 971 €2 310 €11 244 €---
1815 518 €3 732 €2 071 €11 786 €---
1915 829 €3 486 €1 825 €12 343 €---
2016 145 €3 231 €1 570 €12 914 €---
2116 468 €2 968 €1 307 €13 500 €---
2216 798 €2 697 €1 036 €14 101 €---
2317 134 €2 416 €755 €14 717 €---
2417 476 €2 126 €465 €15 350 €---
2517 826 €1 827 €166 €15 999 €---
TOTAL354 983 €130 366 €75 343 €224 618 €9 313 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 794 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 327 €-2 794 €+5 121 €
2+2 327 €+1 365 €+962 €
3+2 327 €+1 477 €+850 €
4+2 327 €+1 591 €+736 €
5+2 327 €+1 709 €+618 €
6+2 327 €+1 829 €+498 €
7+2 327 €+1 952 €+375 €
8+2 327 €+2 079 €+248 €
9+2 327 €+2 209 €+118 €
10+2 327 €+2 342 €-15 €
11+2 327 €+2 478 €-151 €
12+2 327 €+2 618 €-291 €
13+2 327 €+2 762 €-435 €
14+2 327 €+2 909 €-582 €
15+2 327 €+3 060 €-733 €
16+2 327 €+3 214 €-887 €
17+2 327 €+3 373 €-1 046 €
18+2 327 €+3 536 €-1 209 €
19+2 327 €+3 703 €-1 376 €
20+2 327 €+3 874 €-1 547 €
21+2 327 €+4 050 €-1 723 €
22+2 327 €+4 230 €-1 903 €
23+2 327 €+4 415 €-2 088 €
24+2 327 €+4 605 €-2 278 €
25+2 327 €+4 800 €-2 473 €
Total+58 175 €+67 385 €+-9 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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