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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne-du-Rouvray (76)
Surface50
Coût Total86 395
Loyer Annuel8 333
Rentabilité9.65%
Cashflow/mois-46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 180 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Balcon

Je vous propose un charmant 2 pièces de 50.21 m² à Saint Etienne de Rouvray ascenseur ; résidence Périphérique Henri Wallon 1ére étage face droite au nord-ouest , comprenant : entrée avec rangement, couloir de desserte 6.57m²,salle de bain avec baignoire et colonne de douche rénovée et vasque 3.92m², WC de 1.15m², salle de séjour de 15.85m² avec balcon 3.98m², chambre de 12.36m², une cuisine dont les façades ont été changé avec le plan de travail et une cave de 3.09m² vient compléter le bien située en sous-sol consistant en un local en maçonnerie clos par une porte en bois et un parking extérieur. Accès au métro à 200m de l'appartement et aussi à toutes commodités à pied (commerces, écoles, bus ). charges annuelles courantes : 2009€ et taxe foncière 1440€ par an.

Ville : Saint-Étienne-du-Rouvray
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76800
Coordonnées : 49.395854, 1.071822
Total : 86 395
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 22 675
Valeur du bien : 81 675
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 17.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8333€/an
Fourchette totale : 546€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6554€ - 10596€/an
Rentabilité brute :9.65%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :685,19 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 259
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :+24 741 (+72.2%)
Marge achat-revente :-52 136€ (-152.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 395
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 973,23
Coût de l'assurance :7 559,56
Taxe foncière : 1 440,00€/an
Soit par mois : 120,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 167,42€/mois
Soit par an : 2 009,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 694,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 675(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:250
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:125
    Peinture entrée: 5 m² × 25€/m² = 125€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-du-Rouvray. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 395 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 440 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 009 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 675
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 327
Revenus locatifs : +8 333
Charges déductibles : -29 327
Résultat foncier Année 1 : -20 993(Déficit de 20 993 €)
Imputable sur revenu global : 20 993
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 652 €/an
Revenus locatifs : +8 333
Charges déductibles : -6 652
Résultat foncier Années 2+ : 1 682 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 33329 3292 903-20 99620 996 €--
28 5006 5772 8261 923---
38 6706 4972 7462 172---
48 8436 4152 6642 428---
59 0206 3302 5782 690---
69 2006 2412 4902 959---
79 3846 1502 3993 234---
89 5726 0562 3043 517---
99 7645 9582 2063 806---
109 9595 8572 1054 102---
1110 1585 7522 0014 406---
1210 3615 6441 8924 717---
1310 5685 5321 7805 037---
1410 7805 4161 6655 364---
1510 9955 2961 5455 699---
1611 2155 1721 4216 043---
1711 4405 0441 2926 396---
1811 6684 9111 1606 757---
1911 9024 7741 0227 128---
2012 1404 6328807 508---
2112 3834 4857347 898---
2212 6304 3335828 297---
2312 8834 1764248 707---
2413 1414 0132629 127---
2513 4033 845939 559---
TOTAL266 913158 43441 973108 47920 996Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 299
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 479
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750-6 299+8 049
2+1 750+577+1 173
3+1 750+652+1 098
4+1 750+728+1 022
5+1 750+807+943
6+1 750+888+862
7+1 750+970+780
8+1 750+1 055+695
9+1 750+1 142+608
10+1 750+1 231+519
11+1 750+1 322+428
12+1 750+1 415+335
13+1 750+1 511+239
14+1 750+1 609+141
15+1 750+1 710+40
16+1 750+1 813-63
17+1 750+1 919-169
18+1 750+2 027-277
19+1 750+2 138-388
20+1 750+2 252-502
21+1 750+2 369-619
22+1 750+2 489-739
23+1 750+2 612-862
24+1 750+2 738-988
25+1 750+2 868-1 118
Total+43 750+32 544+11 206
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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