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Appartement à vendre

VilleCusset (03)
Surface53m²
Coût Total107 236€
Loyer Annuel7 874€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial NOTAVI, notaires associés, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - CUSSET (03300)

Appartement à vendre à CUSSET ; Idéal investisseur, CUSSET CENTRE, dans copropriété avec Ascenseur et ravalement de façade refait à neuf, au 5ème étage, appartement T2 d'une surface de 53 m² OCCUPE par un locataire (LOYER 392,26 €/m + provision/charges 110€/m) comprenant: Entrée 2.71m² avec placards, Séjour 22m² ouvrant sur balcon, Cuisine 9m² ouvrant sur balcon, Chambre ouvrant sur balcon 10.69m², Salle d'eau 2.97m², WC séparés,  Cave en sous-sol; Charges : 1.875,51€/an environ (chauffage & eau inclus) Taxe foncière 1.036€  L'appartement est vendu occupé. Le locataire en place depuis 2022 est âgé de 82ansBien vendu soumis au statut de la copropriété La copropriété comprend 184 lots dont 93 lots principaux,  partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes dans l'immeuble Pas de procédure en cours dans la copropriété Logement à consommation énergétique excessive Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude NOTAVI, notaires associés, SELARL - Notaires à Cusset - N° SIRET : 31762735400036

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Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.136119, 3.481327
Total : 107 236€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 101 300€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 9.99€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7874€/an
Fourchette totale : 530€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 6355€ - 9756€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 429,49 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :75 763 €
Prix d'achat :74 200 €
Décote à l'achat :-1 563€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-31 473€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 236€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :39,32€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 573,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 957,21€
Coût de l'assurance :11 795,96€
Taxe foncière : 1 036,00€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 156,29€/mois
Soit par an : 1 875,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 874 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 236 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 875 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 136 €
Revenus locatifs : +7 874 €
Charges déductibles : -34 136 €
Résultat foncier Année 1 : -26 262 €(Déficit de 26 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 036 €/an
Revenus locatifs : +7 874 €
Charges déductibles : -7 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4862.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 874 €34 140 €3 656 €-26 266 €21 400 €4 866 €4 866 €
28 031 €6 943 €3 560 €1 088 €--3 778 €
38 192 €6 843 €3 460 €1 348 €--2 430 €
48 356 €6 740 €3 357 €1 616 €--814 €
58 523 €6 633 €3 250 €1 890 €---
68 693 €6 523 €3 139 €2 171 €---
78 867 €6 408 €3 025 €2 459 €---
89 045 €6 289 €2 906 €2 755 €---
99 225 €6 167 €2 783 €3 059 €---
109 410 €6 040 €2 656 €3 370 €---
119 598 €5 908 €2 525 €3 690 €---
129 790 €5 772 €2 389 €4 018 €---
139 986 €5 631 €2 248 €4 355 €---
1410 186 €5 485 €2 102 €4 700 €---
1510 389 €5 334 €1 951 €5 055 €---
1610 597 €5 178 €1 795 €5 419 €---
1710 809 €5 017 €1 633 €5 792 €---
1811 025 €4 849 €1 466 €6 176 €---
1911 246 €4 676 €1 293 €6 570 €---
2011 471 €4 497 €1 113 €6 974 €---
2111 700 €4 311 €928 €7 389 €---
2211 934 €4 119 €736 €7 815 €---
2312 173 €3 920 €537 €8 252 €---
2412 416 €3 714 €331 €8 702 €---
2512 664 €3 501 €118 €9 163 €---
TOTAL252 200 €164 640 €52 957 €87 560 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 653 €-6 420 €+8 073 €
2+1 653 €0 €+1 653 €
3+1 653 €0 €+1 653 €
4+1 653 €0 €+1 653 €
5+1 653 €+323 €+1 330 €
6+1 653 €+651 €+1 002 €
7+1 653 €+738 €+915 €
8+1 653 €+827 €+826 €
9+1 653 €+918 €+735 €
10+1 653 €+1 011 €+642 €
11+1 653 €+1 107 €+546 €
12+1 653 €+1 205 €+448 €
13+1 653 €+1 306 €+347 €
14+1 653 €+1 410 €+243 €
15+1 653 €+1 516 €+137 €
16+1 653 €+1 626 €+27 €
17+1 653 €+1 738 €-85 €
18+1 653 €+1 853 €-200 €
19+1 653 €+1 971 €-318 €
20+1 653 €+2 092 €-439 €
21+1 653 €+2 217 €-564 €
22+1 653 €+2 344 €-691 €
23+1 653 €+2 476 €-823 €
24+1 653 €+2 611 €-958 €
25+1 653 €+2 749 €-1 096 €
Total+41 325 €+26 268 €+15 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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