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Appartement t3

VilleLormont (33)
Surface71m²
Coût Total154 900€
Loyer Annuel10 530€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 971,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement t3 avec parking sous sol

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.873090, -0.513110
Total : 154 900€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 3 700€
Valeur du bien : 143 700€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10530€/an
Fourchette totale : 753€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 9034€ - 12274€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 418,98 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 747 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-31 747€ (-18.5%)
Marge achat-revente :16 847€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :58,09€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 812,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 555,85€
Coût de l'assurance :17 426,25€
Taxe foncière : 1 053,02€/an
Soit par mois : 87,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue, peu de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 700 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900€
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Remplacement éléments sanitaires: 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification installations électriques: 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 530 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 900 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 419 €
Revenus locatifs : +10 530 €
Charges déductibles : -10 419 €
Résultat foncier Année 1 : 111 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 719 €/an
Revenus locatifs : +10 530 €
Charges déductibles : -6 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 811 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 530 €10 424 €4 974 €106 €---
210 741 €6 589 €4 839 €4 152 €---
310 956 €6 450 €4 700 €4 506 €---
411 175 €6 306 €4 556 €4 869 €---
511 398 €6 158 €4 408 €5 241 €---
611 626 €6 004 €4 254 €5 622 €---
711 859 €5 846 €4 096 €6 013 €---
812 096 €5 682 €3 932 €6 414 €---
912 338 €5 513 €3 763 €6 825 €---
1012 585 €5 338 €3 588 €7 246 €---
1112 836 €5 158 €3 408 €7 678 €---
1213 093 €4 971 €3 221 €8 122 €---
1313 355 €4 779 €3 029 €8 576 €---
1413 622 €4 580 €2 830 €9 042 €---
1513 894 €4 374 €2 624 €9 520 €---
1614 172 €4 162 €2 412 €10 010 €---
1714 456 €3 943 €2 193 €10 513 €---
1814 745 €3 716 €1 966 €11 028 €---
1915 040 €3 483 €1 732 €11 557 €---
2015 341 €3 241 €1 491 €12 100 €---
2115 647 €2 991 €1 241 €12 656 €---
2215 960 €2 733 €983 €13 227 €---
2316 279 €2 467 €717 €13 813 €---
2416 605 €2 192 €442 €14 413 €---
2516 937 €1 908 €157 €15 030 €---
TOTAL337 285 €119 008 €71 556 €218 278 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €+32 €+2 179 €
2+2 211 €+1 246 €+965 €
3+2 211 €+1 352 €+859 €
4+2 211 €+1 461 €+750 €
5+2 211 €+1 572 €+639 €
6+2 211 €+1 687 €+524 €
7+2 211 €+1 804 €+407 €
8+2 211 €+1 924 €+287 €
9+2 211 €+2 047 €+164 €
10+2 211 €+2 174 €+37 €
11+2 211 €+2 304 €-93 €
12+2 211 €+2 436 €-225 €
13+2 211 €+2 573 €-362 €
14+2 211 €+2 713 €-502 €
15+2 211 €+2 856 €-645 €
16+2 211 €+3 003 €-792 €
17+2 211 €+3 154 €-943 €
18+2 211 €+3 309 €-1 098 €
19+2 211 €+3 467 €-1 256 €
20+2 211 €+3 630 €-1 419 €
21+2 211 €+3 797 €-1 586 €
22+2 211 €+3 968 €-1 757 €
23+2 211 €+4 144 €-1 933 €
24+2 211 €+4 324 €-2 113 €
25+2 211 €+4 509 €-2 298 €
Total+55 275 €+65 483 €+-10 208 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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