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Vente maison 4 pièces 130 m² Erdeven (56410) - Superimmo

VilleErdeven (56)
Surface130m²
Coût Total240 463€
Loyer Annuel17 743€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 790 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 290,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE BOURG A PIEDS! Beau potentiel pour cette maison de pays comprenant au rdc cuisine, salon-séjour, chambre, wc et cellier. A l'étage, 2 chambres dont 1 avec salle d'eau et wc. Avec courette. Proche de tous les commerces, à Erdeven. (6.87 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Ville : Erdeven
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56410
Coordonnées : 47.611350, -3.183640
Total : 240 463€
Prix d'acquisition : 167 790€
Travaux : 59 250€
Valeur du bien : 227 040€
Frais de notaire : 13 423€
Coût estimé : 13 423€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.61€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17743€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1953€/mois
Fourchette annuelle : 13431€ - 23439€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 777,78 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :621 111 €
Prix d'achat :167 790 €
Décote à l'achat :-453 321€ (-73.0%)
Marge achat-revente :380 648€ (61.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 463€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 244,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 844,19€
Coût de l'assurance :21 040,51€
Taxe foncière : 1 774,32€/an
Soit par mois : 147,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 478,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 466 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 250 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Erdeven (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 743 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 463 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 627 €
Revenus locatifs : +17 743 €
Charges déductibles : -69 627 €
Résultat foncier Année 1 : -51 884 €(Déficit de 51 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 377 €/an
Revenus locatifs : +17 743 €
Charges déductibles : -10 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30484.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 790 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 064 €(65% de 167 790 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 966 €/an
Calcul : 109 064 € × 3,636% = 3 966 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 743 €69 635 €7 769 €-51 892 €21 400 €30 492 €30 492 €
218 098 €10 175 €7 559 €7 923 €--22 569 €
318 460 €9 958 €7 342 €8 502 €--14 067 €
418 829 €9 734 €7 118 €9 095 €--4 972 €
519 206 €9 503 €6 887 €9 703 €---
619 590 €9 263 €6 647 €10 327 €---
719 982 €9 016 €6 400 €10 965 €---
820 381 €8 761 €6 145 €11 620 €---
920 789 €8 497 €5 881 €12 292 €---
1021 205 €8 224 €5 609 €12 980 €---
1121 629 €7 943 €5 327 €13 686 €---
1222 061 €7 652 €5 036 €14 409 €---
1322 503 €7 351 €4 735 €15 151 €---
1422 953 €7 041 €4 425 €15 912 €---
1523 412 €6 720 €4 104 €16 692 €---
1623 880 €6 388 €3 772 €17 492 €---
1724 358 €6 046 €3 430 €18 312 €---
1824 845 €5 692 €3 076 €19 153 €---
1925 342 €5 326 €2 710 €20 016 €---
2025 848 €4 948 €2 332 €20 900 €---
2126 365 €4 558 €1 942 €21 808 €---
2226 893 €4 155 €1 539 €22 738 €---
2327 431 €3 738 €1 122 €23 693 €---
2427 979 €3 307 €691 €24 672 €---
2528 539 €2 862 €246 €25 676 €---
TOTAL568 319 €236 493 €111 844 €331 826 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 726 €-6 420 €+10 146 €
2+3 726 €0 €+3 726 €
3+3 726 €0 €+3 726 €
4+3 726 €0 €+3 726 €
5+3 726 €+1 419 €+2 307 €
6+3 726 €+3 098 €+628 €
7+3 726 €+3 290 €+436 €
8+3 726 €+3 486 €+240 €
9+3 726 €+3 688 €+38 €
10+3 726 €+3 894 €-168 €
11+3 726 €+4 106 €-380 €
12+3 726 €+4 323 €-597 €
13+3 726 €+4 545 €-819 €
14+3 726 €+4 774 €-1 048 €
15+3 726 €+5 008 €-1 282 €
16+3 726 €+5 248 €-1 522 €
17+3 726 €+5 494 €-1 768 €
18+3 726 €+5 746 €-2 020 €
19+3 726 €+6 005 €-2 279 €
20+3 726 €+6 270 €-2 544 €
21+3 726 €+6 542 €-2 816 €
22+3 726 €+6 821 €-3 095 €
23+3 726 €+7 108 €-3 382 €
24+3 726 €+7 402 €-3 676 €
25+3 726 €+7 703 €-3 977 €
Total+93 150 €+99 548 €+-6 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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