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Appartement T2 de 57 m2 à 65 000

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface57m²
Coût Total131 700€
Loyer Annuel7 612€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1
Prix : 65 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 140,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 57 m2 au troisième étage d’une belle copropriété avec ascenseur. Plusieurs lots disponibles.

Copropriété en cours de réalisation. Estimation des charges annuelles, 1180 €. Estimation du nombre de lots 60. Honoraires, à la charge du vendeur.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.442350, 4.374720
Total : 131 700€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 126 500€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7612€/an
Fourchette totale : 480€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 5761€ - 10057€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 687,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 722,25€
Coût de l'assurance :11 853,00€
Taxe foncière : 761,20€/an
Soit par mois : 63,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,33€/mois
Soit par an : 1 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 634,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(1 079 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:5 400€
    Rénovation lourde salon: 27 m² × 200€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 258 €
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -68 258 €
Résultat foncier Année 1 : -60 646 €(Déficit de 60 646 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 246 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 758 €/an
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -6 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39245.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 612 €68 262 €4 347 €-60 650 €21 400 €39 250 €39 250 €
27 764 €6 646 €4 230 €1 119 €--38 131 €
37 920 €6 525 €4 110 €1 394 €--36 737 €
48 078 €6 401 €3 986 €1 677 €--35 060 €
58 239 €6 272 €3 857 €1 967 €--33 093 €
68 404 €6 139 €3 724 €2 265 €--30 828 €
78 572 €6 002 €3 587 €2 570 €--28 258 €
88 744 €5 860 €3 444 €2 884 €--25 374 €
98 919 €5 713 €3 298 €3 206 €--22 168 €
109 097 €5 561 €3 146 €3 536 €--18 632 €
119 279 €5 404 €2 989 €3 875 €--14 757 €
129 465 €5 241 €2 826 €4 223 €---
139 654 €5 074 €2 658 €4 580 €---
149 847 €4 900 €2 485 €4 947 €---
1510 044 €4 720 €2 305 €5 323 €---
1610 245 €4 535 €2 120 €5 710 €---
1710 450 €4 343 €1 928 €6 107 €---
1810 659 €4 145 €1 729 €6 514 €---
1910 872 €3 940 €1 524 €6 932 €---
2011 089 €3 727 €1 312 €7 362 €---
2111 311 €3 508 €1 093 €7 803 €---
2211 537 €3 281 €866 €8 256 €---
2311 768 €3 047 €632 €8 721 €---
2412 003 €2 805 €389 €9 199 €---
2512 243 €2 554 €139 €9 689 €---
TOTAL243 814 €184 605 €62 722 €59 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 599 €-6 420 €+8 019 €
2+1 599 €0 €+1 599 €
3+1 599 €0 €+1 599 €
4+1 599 €0 €+1 599 €
5+1 599 €0 €+1 599 €
6+1 599 €0 €+1 599 €
7+1 599 €0 €+1 599 €
8+1 599 €0 €+1 599 €
9+1 599 €0 €+1 599 €
10+1 599 €0 €+1 599 €
11+1 599 €0 €+1 599 €
12+1 599 €+1 267 €+332 €
13+1 599 €+1 374 €+225 €
14+1 599 €+1 484 €+115 €
15+1 599 €+1 597 €+2 €
16+1 599 €+1 713 €-114 €
17+1 599 €+1 832 €-233 €
18+1 599 €+1 954 €-355 €
19+1 599 €+2 080 €-481 €
20+1 599 €+2 209 €-610 €
21+1 599 €+2 341 €-742 €
22+1 599 €+2 477 €-878 €
23+1 599 €+2 616 €-1 017 €
24+1 599 €+2 760 €-1 161 €
25+1 599 €+2 907 €-1 308 €
Total+39 975 €+22 190 €+17 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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