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Achat appartement

Bien expiré
VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface86m²
Coût Total200 439€
Loyer Annuel10 981€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-424€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 990 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 511,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EN EXCLUSIVITE, Quartier Grande Delle à Hérouville Saint Clair, immeuble soumis au régime de la copropriété : Bel Appartement de 5 pièces au 4ème et dernier étage, commerces, bus et Tram à proximité immédiate. Vous trouverez une entrée avec placards, un séjour-salon lumineux, une cuisine, une salle de douches, wc et 3 chambres (possibilité 4). Nombreux rangements. Cave. Appartement lumineux, à visiter !! Agence Côté Particuliers, l'immobilier à sa juste valeur (4.83 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 491 lots - dont 246 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2520.00 euros.

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.205713, -0.337997
Total : 200 439€
Prix d'acquisition : 129 990€
Travaux : 60 050€
Valeur du bien : 190 040€
Frais de notaire : 10 399€
Coût estimé : 10 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10981€/an
Fourchette totale : 774€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 9288€ - 12983€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 439€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 037,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 910,28€
Coût de l'assurance :18 039,51€
Taxe foncière : 1 098,12€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 915,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-424,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et plan de travail usé
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 050 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:21 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10500€ (installation comprise) = 10500€.
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (installation comprise).
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (installation comprise) = 3500€.
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²): 9000€ (mobilier, électroménager, installation comprise) = 9000€.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse).
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose comprise).
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Hérouville-Saint-Clair). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 439 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 839 €
Revenus locatifs : +10 981 €
Charges déductibles : -70 839 €
Résultat foncier Année 1 : -59 858 €(Déficit de 59 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 789 €/an
Revenus locatifs : +10 981 €
Charges déductibles : -10 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38458.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 494 €(65% de 129 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 494 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 981 €70 846 €6 456 €-59 864 €21 400 €38 464 €38 464 €
211 201 €10 621 €6 281 €580 €--37 885 €
311 425 €10 441 €6 101 €984 €--36 900 €
411 653 €10 254 €5 914 €1 399 €--35 501 €
511 886 €10 062 €5 722 €1 825 €--33 676 €
612 124 €9 863 €5 523 €2 262 €--31 415 €
712 367 €9 657 €5 317 €2 710 €--28 705 €
812 614 €9 445 €5 105 €3 169 €--25 536 €
912 866 €9 225 €4 886 €3 641 €--21 895 €
1013 124 €8 999 €4 659 €4 125 €--17 770 €
1113 386 €8 765 €4 425 €4 621 €--13 149 €
1213 654 €8 523 €4 183 €5 131 €---
1313 927 €8 273 €3 933 €5 654 €---
1414 205 €8 015 €3 675 €6 191 €---
1514 489 €7 748 €3 408 €6 741 €---
1614 779 €7 473 €3 133 €7 307 €---
1715 075 €7 188 €2 848 €7 887 €---
1815 376 €6 894 €2 554 €8 482 €---
1915 684 €6 590 €2 250 €9 094 €---
2015 998 €6 276 €1 937 €9 721 €---
2116 317 €5 952 €1 612 €10 365 €---
2216 644 €5 617 €1 277 €11 027 €---
2316 977 €5 271 €931 €11 706 €---
2417 316 €4 914 €574 €12 403 €---
2517 663 €4 544 €205 €13 118 €---
TOTAL351 731 €261 453 €92 910 €90 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306 €-6 420 €+8 726 €
2+2 306 €0 €+2 306 €
3+2 306 €0 €+2 306 €
4+2 306 €0 €+2 306 €
5+2 306 €0 €+2 306 €
6+2 306 €0 €+2 306 €
7+2 306 €0 €+2 306 €
8+2 306 €0 €+2 306 €
9+2 306 €0 €+2 306 €
10+2 306 €0 €+2 306 €
11+2 306 €0 €+2 306 €
12+2 306 €+1 539 €+767 €
13+2 306 €+1 696 €+610 €
14+2 306 €+1 857 €+449 €
15+2 306 €+2 022 €+284 €
16+2 306 €+2 192 €+114 €
17+2 306 €+2 366 €-60 €
18+2 306 €+2 545 €-239 €
19+2 306 €+2 728 €-422 €
20+2 306 €+2 916 €-610 €
21+2 306 €+3 110 €-804 €
22+2 306 €+3 308 €-1 002 €
23+2 306 €+3 512 €-1 206 €
24+2 306 €+3 721 €-1 415 €
25+2 306 €+3 935 €-1 629 €
Total+57 650 €+31 028 €+26 622 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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