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Appartement entièrement meublé

VilleCahors (46)
Surface69m²
Coût Total145 000€
Loyer Annuel7 795€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 376,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

Résidence Mandelli, vends appartement de 69m² entièrement meublé. Il comprend : 1 hall d'entrée, 1 cuisine séparé, un grand salon séjour, 1 pièce pouvant servir de chambre ou de bureau, 2 chambres, salle d'eau et WC. Appartement vendu avec une place de parking et accès cave. Charges trimestrielles de Co propriété : 450 euros Ce bien vous est présenté par Véronique Moles, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.449500, 1.436500
Total : 145 000€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7795€/an
Fourchette totale : 525€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6300€ - 9645€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 507,45 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 014 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-9 014€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-40 986€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 287,52€
Coût de l'assurance :12 687,50€
Taxe foncière : 779,53€/an
Soit par mois : 64,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-321,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électricité: 1000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Électricité: 1000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 795 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 282 €
Revenus locatifs : +7 795 €
Charges déductibles : -50 282 €
Résultat foncier Année 1 : -42 487 €(Déficit de 42 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 882 €/an
Revenus locatifs : +7 795 €
Charges déductibles : -7 882 €
Résultat foncier Années 2+ : -87 €/an(Déficit de 87 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21087.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 795 €50 287 €4 800 €-42 492 €21 400 €21 092 €21 092 €
27 951 €7 759 €4 672 €193 €--20 899 €
38 110 €7 626 €4 539 €484 €--20 415 €
48 272 €7 489 €4 402 €784 €--19 631 €
58 438 €7 347 €4 260 €1 091 €--18 540 €
68 607 €7 200 €4 113 €1 406 €--17 134 €
78 779 €7 049 €3 962 €1 730 €--15 404 €
88 954 €6 892 €3 805 €2 063 €--13 341 €
99 133 €6 730 €3 643 €2 404 €--10 938 €
109 316 €6 562 €3 475 €2 754 €--8 183 €
119 502 €6 389 €3 302 €3 114 €--5 070 €
129 692 €6 209 €3 122 €3 483 €---
139 886 €6 024 €2 937 €3 862 €---
1410 084 €5 832 €2 745 €4 252 €---
1510 286 €5 634 €2 547 €4 652 €---
1610 491 €5 429 €2 342 €5 062 €---
1710 701 €5 217 €2 130 €5 484 €---
1810 915 €4 998 €1 911 €5 917 €---
1911 134 €4 771 €1 684 €6 362 €---
2011 356 €4 537 €1 450 €6 819 €---
2111 583 €4 295 €1 208 €7 289 €---
2211 815 €4 044 €957 €7 771 €---
2312 051 €3 785 €698 €8 266 €---
2412 292 €3 518 €430 €8 775 €---
2512 538 €3 241 €154 €9 298 €---
TOTAL249 686 €188 863 €69 288 €60 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637 €-6 420 €+8 057 €
2+1 637 €0 €+1 637 €
3+1 637 €0 €+1 637 €
4+1 637 €0 €+1 637 €
5+1 637 €0 €+1 637 €
6+1 637 €0 €+1 637 €
7+1 637 €0 €+1 637 €
8+1 637 €0 €+1 637 €
9+1 637 €0 €+1 637 €
10+1 637 €0 €+1 637 €
11+1 637 €0 €+1 637 €
12+1 637 €+1 045 €+592 €
13+1 637 €+1 159 €+478 €
14+1 637 €+1 276 €+361 €
15+1 637 €+1 396 €+241 €
16+1 637 €+1 519 €+118 €
17+1 637 €+1 645 €-8 €
18+1 637 €+1 775 €-138 €
19+1 637 €+1 909 €-272 €
20+1 637 €+2 046 €-409 €
21+1 637 €+2 187 €-550 €
22+1 637 €+2 331 €-694 €
23+1 637 €+2 480 €-843 €
24+1 637 €+2 632 €-995 €
25+1 637 €+2 789 €-1 152 €
Total+40 925 €+19 768 €+21 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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