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Vente maison 9 pièces 107 m² Sainte-Agathe-la-Bouteresse (42130) - Superimmo

Bien expiré
VilleSainte-Agathe-la-Bouteresse (42)
Surface107m²
Coût Total158 640€
Loyer Annuel12 496€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 018,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté ! Tènement immobilier à rénover! A découvrir sans tarder, tènement immobilier de 3 logements à rénover, proposant une surface totale de 157 m². Le bien dispose d'une cour fermée, idéale pour un espace extérieur privatif, ainsi que d'un terrain non attenant pouvant servir de parking, un atout appréciable! Situé à proximité immédiate des commerces, du collège et du lycée, il bénéficie également d'une situation stratégique, à seulement 15 minutes des sorties d'autoroutes A89 et A72. Ce bien représente une belle opportunité pour les investisseurs ou pour un projet de réhabilitation, dans un secteur pratique et recherché. Travaux à prévoir !

Ville : Sainte-Agathe-la-Bouteresse
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42130
Total : 158 640€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 40 920€
Valeur du bien : 149 920€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.73€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 12.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12496€/an
Fourchette totale : 783€ - 1384€/mois
Fourchette annuelle : 9398€ - 16614€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 564,86€
Coût de l'assurance :13 881,00€
Taxe foncière : 1 249,57€/an
Soit par mois : 104,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et revêtement de sol.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 920 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Isolation:4 280€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Agathe-la-Bouteresse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 496 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 018 €
Revenus locatifs : +12 496 €
Charges déductibles : -48 018 €
Résultat foncier Année 1 : -35 523 €(Déficit de 35 523 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 123 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 098 €/an
Revenus locatifs : +12 496 €
Charges déductibles : -7 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14122.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 496 €48 024 €5 299 €-35 528 €21 400 €14 128 €14 128 €
212 746 €6 962 €5 158 €5 783 €--8 345 €
313 001 €6 817 €5 012 €6 184 €--2 161 €
413 261 €6 666 €4 861 €6 595 €---
513 526 €6 510 €4 705 €7 016 €---
613 796 €6 348 €4 543 €7 448 €---
714 072 €6 181 €4 376 €7 891 €---
814 354 €6 008 €4 204 €8 345 €---
914 641 €5 830 €4 025 €8 811 €---
1014 934 €5 645 €3 840 €9 289 €---
1115 232 €5 454 €3 649 €9 778 €---
1215 537 €5 256 €3 451 €10 281 €---
1315 848 €5 052 €3 247 €10 796 €---
1416 165 €4 840 €3 035 €11 325 €---
1516 488 €4 621 €2 816 €11 867 €---
1616 818 €4 395 €2 590 €12 423 €---
1717 154 €4 161 €2 356 €12 993 €---
1817 497 €3 919 €2 114 €13 578 €---
1917 847 €3 668 €1 864 €14 179 €---
2018 204 €3 409 €1 605 €14 794 €---
2118 568 €3 142 €1 337 €15 426 €---
2218 939 €2 864 €1 060 €16 075 €---
2319 318 €2 578 €773 €16 740 €---
2419 704 €2 281 €477 €17 423 €---
2520 099 €1 975 €170 €18 124 €---
TOTAL400 241 €162 605 €76 565 €237 636 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624 €-6 420 €+9 044 €
2+2 624 €0 €+2 624 €
3+2 624 €0 €+2 624 €
4+2 624 €+1 330 €+1 294 €
5+2 624 €+2 105 €+519 €
6+2 624 €+2 234 €+390 €
7+2 624 €+2 367 €+257 €
8+2 624 €+2 504 €+120 €
9+2 624 €+2 643 €-19 €
10+2 624 €+2 787 €-163 €
11+2 624 €+2 934 €-310 €
12+2 624 €+3 084 €-460 €
13+2 624 €+3 239 €-615 €
14+2 624 €+3 397 €-773 €
15+2 624 €+3 560 €-936 €
16+2 624 €+3 727 €-1 103 €
17+2 624 €+3 898 €-1 274 €
18+2 624 €+4 073 €-1 449 €
19+2 624 €+4 254 €-1 630 €
20+2 624 €+4 438 €-1 814 €
21+2 624 €+4 628 €-2 004 €
22+2 624 €+4 822 €-2 198 €
23+2 624 €+5 022 €-2 398 €
24+2 624 €+5 227 €-2 603 €
25+2 624 €+5 437 €-2 813 €
Total+65 600 €+71 291 €+-5 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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