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Maison 5 pièces 183 m²

Bien expiré
VilleCrédin (56)
Surface183m²
Coût Total225 172€
Loyer Annuel16 906€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 400 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 849,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 183 m²

A Crédin (56580) - Opportunité rare en centre-bourg : Maison de caractère de 183 m² sur 2 030 m² de terrain.

Cette spacieuse maison de 6 pièces vous offre un cadre de vie exceptionnel. Vous apprécierez son séjour de 40 m², sa chambre en rez-de-chaussée et ses 3 chambres à l'étage. Un cellier, un garage (hangar) et un grenier aménageable complètent l'ensemble.

Le vrai plus ? Un studio duplex indépendant pour booster votre budget grâce au locatif, et un immense terrain avec potentiel de développement.

Profitez du calme du bourg avec toutes les commodités à votre porte : écoles et bus à 5 min à pied, santé et commerces à 10 min de voiture.

Surface : 183 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/02/2023

Consommation énergie primaire : 241 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 104.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 630 € et 3 620 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Crédin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.045470, -2.748250
Total : 225 172€
Prix d'acquisition : 155 400€
Travaux : 57 340€
Valeur du bien : 212 740€
Frais de notaire : 12 432€
Coût estimé : 12 432€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1409€/mois
Loyer annuel estimé : 16906€/an
Fourchette totale : 1098€ - 1808€/mois
Fourchette annuelle : 13174€ - 21696€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,47 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :215 294 €
Prix d'achat :155 400 €
Décote à l'achat :-59 894€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-9 878€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 115,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 395,18€
Coût de l'assurance :19 702,55€
Taxe foncière : 1 690,63€/an
Soit par mois : 140,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 408,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 321,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette vieillissante nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec électroménager ancien
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais vérification nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 340 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation toiture: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol - Parquet flottant:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Vérification plomberie et électricité:3 000€
    Rénovation salle de bain: 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Peinture - Salon:3 000€
    Peinture salon: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Crédin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 906 €/an
Calcul : 1 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 172 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 377 €
Revenus locatifs : +16 906 €
Charges déductibles : -67 377 €
Résultat foncier Année 1 : -50 471 €(Déficit de 50 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 037 €/an
Revenus locatifs : +16 906 €
Charges déductibles : -10 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 869 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29070.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 010 €(65% de 155 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 673 €/an
Calcul : 101 010 € × 3,636% = 3 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 906 €67 384 €7 566 €-50 478 €21 400 €29 078 €29 078 €
217 244 €9 844 €7 365 €7 401 €--21 677 €
317 589 €9 636 €7 157 €7 954 €--13 724 €
417 941 €9 421 €6 942 €8 520 €--5 203 €
518 300 €9 198 €6 720 €9 102 €---
618 666 €8 968 €6 490 €9 698 €---
719 039 €8 730 €6 251 €10 309 €---
819 420 €8 484 €6 005 €10 936 €---
919 808 €8 229 €5 750 €11 579 €---
1020 205 €7 966 €5 487 €12 239 €---
1120 609 €7 693 €5 214 €12 916 €---
1221 021 €7 411 €4 932 €13 610 €---
1321 441 €7 119 €4 640 €14 322 €---
1421 870 €6 817 €4 338 €15 053 €---
1522 308 €6 505 €4 026 €15 803 €---
1622 754 €6 182 €3 703 €16 572 €---
1723 209 €5 847 €3 368 €17 362 €---
1823 673 €5 501 €3 023 €18 172 €---
1924 146 €5 144 €2 665 €19 003 €---
2024 629 €4 773 €2 295 €19 856 €---
2125 122 €4 391 €1 912 €20 731 €---
2225 624 €3 994 €1 516 €21 630 €---
2326 137 €3 585 €1 106 €22 552 €---
2426 660 €3 161 €682 €23 499 €---
2527 193 €2 722 €243 €24 471 €---
TOTAL541 514 €228 704 €109 395 €312 811 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 550 €-6 420 €+9 970 €
2+3 550 €0 €+3 550 €
3+3 550 €0 €+3 550 €
4+3 550 €0 €+3 550 €
5+3 550 €+1 169 €+2 381 €
6+3 550 €+2 909 €+641 €
7+3 550 €+3 093 €+457 €
8+3 550 €+3 281 €+269 €
9+3 550 €+3 474 €+76 €
10+3 550 €+3 672 €-122 €
11+3 550 €+3 875 €-325 €
12+3 550 €+4 083 €-533 €
13+3 550 €+4 297 €-747 €
14+3 550 €+4 516 €-966 €
15+3 550 €+4 741 €-1 191 €
16+3 550 €+4 972 €-1 422 €
17+3 550 €+5 208 €-1 658 €
18+3 550 €+5 451 €-1 901 €
19+3 550 €+5 701 €-2 151 €
20+3 550 €+5 957 €-2 407 €
21+3 550 €+6 219 €-2 669 €
22+3 550 €+6 489 €-2 939 €
23+3 550 €+6 766 €-3 216 €
24+3 550 €+7 050 €-3 500 €
25+3 550 €+7 341 €-3 791 €
Total+88 750 €+93 843 €+-5 093 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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