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Maison

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface186m²
Coût Total271 980€
Loyer Annuel21 998€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 069,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Jardin

Grande maison familiale avec un beau jardin comprend:

  • Au rez-de-chaussée, entrée, cuisine aménagée et équipée, grand séjour-salle à manger, deux chambres, salle de bains, WC.
  • A l'étage, palier, trois chambres dont une suite parentale (chambre, dressing, salle d'eau), WC, grenier.
  • Au sous-sol, entrée, cuisine d'été, buanderie, un WC, cave, garage. Deux dépendances. Piscine. Jardin clos d'environ 2000 m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.118019, 2.408698
Total : 271 980€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 57 060€
Valeur du bien : 256 060€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1833€/mois
Loyer annuel estimé : 21998€/an
Fourchette totale : 1422€ - 2364€/mois
Fourchette annuelle : 17061€ - 28364€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 472,22 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 833 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-74 833€ (-27.3%)
Marge achat-revente :1 853€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 365,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 445,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 812,77€
Coût de l'assurance :23 798,25€
Taxe foncière : 2 199,81€/an
Soit par mois : 183,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 833,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 628,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 060 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 640€
    Isolation des combles perdus: 186 m² × 60€/m² = 11160€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 700€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€/fenêtre = 20700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 998 €/an
Calcul : 1 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 693 €
Revenus locatifs : +21 998 €
Charges déductibles : -69 693 €
Résultat foncier Année 1 : -47 695 €(Déficit de 47 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 633 €/an
Revenus locatifs : +21 998 €
Charges déductibles : -12 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26294.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 998 €69 702 €9 490 €-47 704 €21 400 €26 304 €26 304 €
222 438 €12 394 €9 242 €10 044 €--16 260 €
322 887 €12 138 €8 986 €10 749 €--5 510 €
423 345 €11 872 €8 720 €11 473 €---
523 811 €11 597 €8 445 €12 215 €---
624 288 €11 312 €8 160 €12 976 €---
724 773 €11 016 €7 864 €13 757 €---
825 269 €10 710 €7 559 €14 559 €---
925 774 €10 393 €7 242 €15 381 €---
1026 290 €10 065 €6 913 €16 225 €---
1126 816 €9 725 €6 573 €17 091 €---
1227 352 €9 373 €6 221 €17 979 €---
1327 899 €9 008 €5 856 €18 891 €---
1428 457 €8 630 €5 478 €19 827 €---
1529 026 €8 238 €5 087 €20 788 €---
1629 607 €7 833 €4 681 €21 774 €---
1730 199 €7 413 €4 261 €22 786 €---
1830 803 €6 977 €3 826 €23 825 €---
1931 419 €6 527 €3 375 €24 892 €---
2032 047 €6 060 €2 908 €25 988 €---
2132 688 €5 576 €2 424 €27 112 €---
2233 342 €5 075 €1 923 €28 267 €---
2334 009 €4 556 €1 404 €29 453 €---
2434 689 €4 018 €866 €30 671 €---
2535 383 €3 461 €309 €31 922 €---
TOTAL704 606 €273 666 €137 813 €430 940 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 620 €-6 420 €+11 040 €
2+4 620 €0 €+4 620 €
3+4 620 €0 €+4 620 €
4+4 620 €+1 789 €+2 831 €
5+4 620 €+3 664 €+956 €
6+4 620 €+3 893 €+727 €
7+4 620 €+4 127 €+493 €
8+4 620 €+4 368 €+252 €
9+4 620 €+4 614 €+6 €
10+4 620 €+4 867 €-247 €
11+4 620 €+5 127 €-507 €
12+4 620 €+5 394 €-774 €
13+4 620 €+5 667 €-1 047 €
14+4 620 €+5 948 €-1 328 €
15+4 620 €+6 236 €-1 616 €
16+4 620 €+6 532 €-1 912 €
17+4 620 €+6 836 €-2 216 €
18+4 620 €+7 148 €-2 528 €
19+4 620 €+7 468 €-2 848 €
20+4 620 €+7 796 €-3 176 €
21+4 620 €+8 134 €-3 514 €
22+4 620 €+8 480 €-3 860 €
23+4 620 €+8 836 €-4 216 €
24+4 620 €+9 201 €-4 581 €
25+4 620 €+9 577 €-4 957 €
Total+115 500 €+129 282 €+-13 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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