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Achat : Maison Bartenheim (68870)

Bien expiré
VilleBartenheim (68)
Surface212m²
Coût Total413 860€
Loyer Annuel37 015€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+645€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 500 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 1 648,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 212 m², 7 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 493 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Sur la commune de Bartenheim, découvrez cette grande maison alsacienne parfaitement entretenue composée de deux logements, comprenant au rez de chaussée une entrée, un séjour de 39m² avec poêle à bois, une cuisine séparée, une salle d'eau avec WC, une chambre de 18.84m². Un accès sur la chaufferie. A l'étage, une cuisine équipée ouverte sur le séjour (34.8m²), une salle d'eau avec WC, deux chambres (15.53m² - 14.20m²), une grande pièce de 30m². Au sous-sol, une grande cave. Accolé à la maison avec un accès depuis la buanderie, un garage. Au combles un grand volume. Maison très bien isolée avec pompe à chaleur air/eau. Actuellement composée de deux logements avec accès commun, possibilité de séparer les accès. Le tout sur un terrain clôturé de 4.93 ares. Prix 333'000€ hors honoraires. Honoraires de 5% TTC à la charge de l'acquéreur Des questions? une visite? contactez directement David PAQUIN . ou par mail Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Bartenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68870
Coordonnées : 47.635758, 7.475739
Total : 413 860€
Prix d'acquisition : 349 500€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 385 900€
Frais de notaire : 27 960€
Coût estimé : 27 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 14.55€/m²/mois
Fourchette : 10.70€ - 19.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 3085€/mois
Loyer annuel estimé : 37015€/an
Fourchette totale : 2269€ - 4193€/mois
Fourchette annuelle : 27232€ - 50312€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 12.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :413 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 027,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :103,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 131,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 466,48€
Coût de l'assurance :31 039,50€
Taxe foncière : 3 701,51€/an
Soit par mois : 308,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 084,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 439,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :644,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur air/eau existante pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Bien entretenu, mais un contrôle régulier est recommandé.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: environ 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE B - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine légèrement datés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salle de bain moderne, aucun travail nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification du tableau électrique et mise à jour si nécessaire.
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Parquet entretien: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:2 100€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bartenheim. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux de menuiserie et de chauffage.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 015 €/an
Calcul : 3 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 413 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 242 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 824 €
Revenus locatifs : +37 015 €
Charges déductibles : -54 824 €
Résultat foncier Année 1 : -17 809 €(Déficit de 17 809 €)
Imputable sur revenu global : 17 809 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 424 €/an
Revenus locatifs : +37 015 €
Charges déductibles : -18 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 591 €/an
Prix d'achat du bien : 349 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 175 €(65% de 349 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 261 €/an
Calcul : 227 175 € × 3,636% = 8 261 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 015 €54 838 €13 494 €-17 822 €17 822 €--
237 755 €18 074 €13 131 €19 681 €---
338 510 €17 699 €12 756 €20 811 €---
439 281 €17 311 €12 368 €21 969 €---
540 066 €16 910 €11 967 €23 156 €---
640 868 €16 496 €11 553 €24 372 €---
741 685 €16 068 €11 125 €25 617 €---
842 519 €15 625 €10 682 €26 893 €---
943 369 €15 168 €10 225 €28 201 €---
1044 236 €14 695 €9 752 €29 541 €---
1145 121 €14 207 €9 264 €30 914 €---
1246 024 €13 702 €8 759 €32 322 €---
1346 944 €13 180 €8 237 €33 764 €---
1447 883 €12 641 €7 698 €35 242 €---
1548 841 €12 083 €7 140 €36 757 €---
1649 817 €11 507 €6 564 €38 310 €---
1750 814 €10 912 €5 969 €39 902 €---
1851 830 €10 297 €5 354 €41 533 €---
1952 867 €9 661 €4 718 €43 206 €---
2053 924 €9 004 €4 061 €44 920 €---
2155 002 €8 325 €3 382 €46 678 €---
2256 102 €7 623 €2 680 €48 480 €---
2357 225 €6 897 €1 954 €50 327 €---
2458 369 €6 147 €1 204 €52 222 €---
2559 536 €5 373 €429 €54 164 €---
TOTAL1 185 604 €354 444 €194 466 €831 160 €17 822 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 347 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 831 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 773 €-5 347 €+13 120 €
2+7 773 €+5 904 €+1 869 €
3+7 773 €+6 243 €+1 530 €
4+7 773 €+6 591 €+1 182 €
5+7 773 €+6 947 €+826 €
6+7 773 €+7 311 €+462 €
7+7 773 €+7 685 €+88 €
8+7 773 €+8 068 €-295 €
9+7 773 €+8 460 €-687 €
10+7 773 €+8 862 €-1 089 €
11+7 773 €+9 274 €-1 501 €
12+7 773 €+9 697 €-1 924 €
13+7 773 €+10 129 €-2 356 €
14+7 773 €+10 573 €-2 800 €
15+7 773 €+11 027 €-3 254 €
16+7 773 €+11 493 €-3 720 €
17+7 773 €+11 970 €-4 197 €
18+7 773 €+12 460 €-4 687 €
19+7 773 €+12 962 €-5 189 €
20+7 773 €+13 476 €-5 703 €
21+7 773 €+14 003 €-6 230 €
22+7 773 €+14 544 €-6 771 €
23+7 773 €+15 098 €-7 325 €
24+7 773 €+15 666 €-7 893 €
25+7 773 €+16 249 €-8 476 €
Total+194 325 €+249 348 €+-55 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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