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Appartement 3 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface79m²
Coût Total204 240€
Loyer Annuel13 014€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 987,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

STRASBOURG CRONENBOURG

Dans une copropriété soignée entourée de verdure, découvrez ce bel et spacieux appartement 3 pièces de 80m² avec balcon.

Doté d'une belle luminosité grâce à son exposition traversante et l'absence de vis à vis, ce bien propose une entrée avec rangements, une belle pièce de vie de 21m² avec balcon, une cuisine séparée avec loggia, une salle de bains avec fenêtre, un WC séparé et deux chambres.

Une cave et un grenier viennent compléter ce lot.

La copropriété se situe à proximité des commodités (transports, pistes cyclables, écoles et commerces) facilement accessibles à pied.

Très beau potentiel, appartement à personnaliser et moderniser à votre goût ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1270.0 € et 1770.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 20234 Consommation énergétique : 196 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 48 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,13% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 145 200 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 117 Charges prévisionnelles annuelles : 3366.3 €

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.597482, 7.708845
Total : 204 240€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 34 680€
Valeur du bien : 191 680€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13014€/an
Fourchette totale : 805€ - 1460€/mois
Fourchette annuelle : 9664€ - 17526€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 572,91€
Coût de l'assurance :17 871,00€
Taxe foncière : 1 301,42€/an
Soit par mois : 108,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,53€/mois
Soit par an : 3 366,30€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 084,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-373,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable individuellement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 680 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 014 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 366 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 878 €
Revenus locatifs : +13 014 €
Charges déductibles : -46 878 €
Résultat foncier Année 1 : -33 864 €(Déficit de 33 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 198 €/an
Revenus locatifs : +13 014 €
Charges déductibles : -12 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12463.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 014 €46 884 €6 822 €-33 870 €21 400 €12 470 €12 470 €
213 274 €12 023 €6 640 €1 252 €--11 219 €
313 540 €11 835 €6 452 €1 705 €--9 513 €
413 811 €11 641 €6 258 €2 170 €--7 343 €
514 087 €11 440 €6 057 €2 647 €--4 696 €
614 369 €11 232 €5 849 €3 137 €--1 559 €
714 656 €11 017 €5 634 €3 639 €---
814 949 €10 794 €5 412 €4 155 €---
915 248 €10 564 €5 182 €4 684 €---
1015 553 €10 326 €4 944 €5 227 €---
1115 864 €10 080 €4 698 €5 784 €---
1216 182 €9 826 €4 443 €6 356 €---
1316 505 €9 563 €4 180 €6 943 €---
1416 835 €9 290 €3 908 €7 545 €---
1517 172 €9 009 €3 626 €8 163 €---
1617 515 €8 717 €3 335 €8 798 €---
1717 866 €8 416 €3 033 €9 450 €---
1818 223 €8 104 €2 722 €10 119 €---
1918 587 €7 782 €2 399 €10 806 €---
2018 959 €7 448 €2 066 €11 511 €---
2119 338 €7 104 €1 721 €12 235 €---
2219 725 €6 747 €1 364 €12 978 €---
2320 120 €6 378 €995 €13 742 €---
2420 522 €5 996 €614 €14 526 €---
2520 933 €5 601 €219 €15 331 €---
TOTAL416 849 €267 817 €98 573 €149 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 733 €-6 420 €+9 153 €
2+2 733 €0 €+2 733 €
3+2 733 €0 €+2 733 €
4+2 733 €0 €+2 733 €
5+2 733 €0 €+2 733 €
6+2 733 €0 €+2 733 €
7+2 733 €+624 €+2 109 €
8+2 733 €+1 246 €+1 487 €
9+2 733 €+1 405 €+1 328 €
10+2 733 €+1 568 €+1 165 €
11+2 733 €+1 735 €+998 €
12+2 733 €+1 907 €+826 €
13+2 733 €+2 083 €+650 €
14+2 733 €+2 264 €+469 €
15+2 733 €+2 449 €+284 €
16+2 733 €+2 639 €+94 €
17+2 733 €+2 835 €-102 €
18+2 733 €+3 036 €-303 €
19+2 733 €+3 242 €-509 €
20+2 733 €+3 453 €-720 €
21+2 733 €+3 670 €-937 €
22+2 733 €+3 894 €-1 161 €
23+2 733 €+4 123 €-1 390 €
24+2 733 €+4 358 €-1 625 €
25+2 733 €+4 599 €-1 866 €
Total+68 325 €+44 710 €+23 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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