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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface68m²
Coût Total285 460€
Loyer Annuel22 027€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 3 220,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Entrée séparée, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Dans un quartier calme et pavillonnaire, à 7 mn à pied de la gare, appartement type Loft d'une superficie de 67,78 m² comprenant : entrée, grande pièce avec cuisine ouverte, chambre, salle de bains avec wc. Chauffage individuel au gaz. Charges de copropriété : 292 € par trimestre. Cave. Appartement atypique avec de beaux volumes. Travaux de rafraichissement à prévoir. Secteur recherché, proche commerces, gare de Meudon Val Fleury (RER C), lycée Rabelais et du parc Paumier. Rare à la vente .. A visiter sans tarder ..

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Coordonnées : 48.801537, 2.227623
Total : 285 460€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 48 940€
Valeur du bien : 267 940€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 26.99€/m²/mois
Fourchette : 22.06€ - 33.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1836€/mois
Loyer annuel estimé : 22027€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2246€/mois
Fourchette annuelle : 18001€ - 26954€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 709,19 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 225 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-169 225€ (-43.6%)
Marge achat-revente :102 765€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 497,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 684,87€
Coût de l'assurance :24 977,75€
Taxe foncière : 2 202,75€/an
Soit par mois : 183,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 97,33€/mois
Soit par an : 1 167,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 835,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - travaux de rafraîchissement nécessaires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - travaux de rafraîchissement nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 940 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 040€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Menuiseries:6 552€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 780€ = 5460€, Main d'œuvre: 1092€
  • Eau chaude:3 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres:1 248€
    Peinture murs et plafonds: 13 m² × 80€/m² = 1040€, Main d'œuvre: 208€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 192€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 027 €/an
Calcul : 1 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 203 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 892 €
Revenus locatifs : +22 027 €
Charges déductibles : -62 892 €
Résultat foncier Année 1 : -40 865 €(Déficit de 40 865 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 465 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 952 €/an
Revenus locatifs : +22 027 €
Charges déductibles : -13 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19464.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 027 €62 901 €9 591 €-40 874 €21 400 €19 474 €19 474 €
222 468 €13 707 €9 337 €8 761 €--10 712 €
322 917 €13 443 €9 073 €9 474 €--1 238 €
423 376 €13 171 €8 801 €10 205 €---
523 843 €12 889 €8 519 €10 955 €---
624 320 €12 597 €8 227 €11 723 €---
724 807 €12 295 €7 925 €12 511 €---
825 303 €11 983 €7 613 €13 320 €---
925 809 €11 660 €7 290 €14 149 €---
1026 325 €11 326 €6 956 €14 999 €---
1126 851 €10 980 €6 610 €15 871 €---
1227 388 €10 622 €6 253 €16 766 €---
1327 936 €10 252 €5 883 €17 684 €---
1428 495 €9 870 €5 500 €18 625 €---
1529 065 €9 474 €5 104 €19 591 €---
1629 646 €9 064 €4 694 €20 582 €---
1730 239 €8 640 €4 270 €21 599 €---
1830 844 €8 202 €3 832 €22 642 €---
1931 461 €7 748 €3 378 €23 712 €---
2032 090 €7 279 €2 909 €24 811 €---
2132 732 €6 794 €2 424 €25 938 €---
2233 386 €6 291 €1 921 €27 095 €---
2334 054 €5 772 €1 402 €28 282 €---
2434 735 €5 234 €864 €29 501 €---
2535 430 €4 678 €308 €30 752 €---
TOTAL705 547 €296 870 €138 685 €408 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 626 €-6 420 €+11 046 €
2+4 626 €0 €+4 626 €
3+4 626 €0 €+4 626 €
4+4 626 €+2 690 €+1 936 €
5+4 626 €+3 286 €+1 340 €
6+4 626 €+3 517 €+1 109 €
7+4 626 €+3 753 €+873 €
8+4 626 €+3 996 €+630 €
9+4 626 €+4 245 €+381 €
10+4 626 €+4 500 €+126 €
11+4 626 €+4 761 €-135 €
12+4 626 €+5 030 €-404 €
13+4 626 €+5 305 €-679 €
14+4 626 €+5 588 €-962 €
15+4 626 €+5 877 €-1 251 €
16+4 626 €+6 175 €-1 549 €
17+4 626 €+6 480 €-1 854 €
18+4 626 €+6 793 €-2 167 €
19+4 626 €+7 114 €-2 488 €
20+4 626 €+7 443 €-2 817 €
21+4 626 €+7 781 €-3 155 €
22+4 626 €+8 129 €-3 503 €
23+4 626 €+8 485 €-3 859 €
24+4 626 €+8 850 €-4 224 €
25+4 626 €+9 225 €-4 599 €
Total+115 650 €+122 603 €+-6 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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