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Appartement 4 pièces 93m²

Bien expiré
VilleSaint-Julien-les-Villas (10)
Surface93m²
Coût Total182 600€
Loyer Annuel11 073€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 376,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 93m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Saint-Julien-les-Villas.

Cet appartement a été rénové par mes soins et mon maître d'oeuvre !

L'appartement comprend 3 chambres et 2 salles de bains. La cuisine est équipée.

  • Bon état général
  • 1 place de parking
  • Cuisine équipée
  • Plusieurs toilettes
  • Interphone L'appartement est situé dans un quartier calme.

Chauffage électrique collectif. Classe énergie D - Classe climat D.

Charge de copropriété à l'année : 3000€

Taxe foncière : 1500€

Contactez-moi pour plus d'informations, de photos ou pour organiser une visite.

Ville : Saint-Julien-les-Villas
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.267400, 4.098500
Total : 182 600€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 44 360€
Valeur du bien : 172 360€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11073€/an
Fourchette totale : 691€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 8290€ - 14792€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 967,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 229,53€
Coût de l'assurance :15 521,00€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 922,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 342,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-420,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergie D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique collectif par un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol si nécessaire.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des joints et peinture si nécessaire.
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques optionnels.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 360 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 620€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 620€ = 13620€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Julien-les-Villas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 073 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 828 €
Revenus locatifs : +11 073 €
Charges déductibles : -55 828 €
Résultat foncier Année 1 : -44 755 €(Déficit de 44 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 468 €/an
Revenus locatifs : +11 073 €
Charges déductibles : -11 468 €
Résultat foncier Années 2+ : -395 €/an(Déficit de 395 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23354.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 073 €55 834 €6 353 €-44 761 €21 400 €23 361 €23 361 €
211 295 €11 308 €6 187 €-13 €13 €-23 361 €
311 521 €11 136 €6 015 €385 €--22 976 €
411 751 €10 958 €5 837 €793 €--22 182 €
511 986 €10 774 €5 653 €1 213 €--20 970 €
612 226 €10 582 €5 462 €1 644 €--19 326 €
712 471 €10 385 €5 264 €2 086 €--17 240 €
812 720 €10 180 €5 059 €2 540 €--14 700 €
912 974 €9 967 €4 847 €3 007 €--11 693 €
1013 234 €9 747 €4 627 €3 486 €--8 207 €
1113 498 €9 520 €4 399 €3 979 €--4 228 €
1213 768 €9 284 €4 163 €4 485 €---
1314 044 €9 039 €3 919 €5 004 €---
1414 325 €8 786 €3 666 €5 538 €---
1514 611 €8 524 €3 403 €6 087 €---
1614 903 €8 253 €3 132 €6 651 €---
1715 201 €7 972 €2 851 €7 230 €---
1815 506 €7 680 €2 559 €7 825 €---
1915 816 €7 379 €2 258 €8 437 €---
2016 132 €7 066 €1 945 €9 066 €---
2116 455 €6 742 €1 621 €9 712 €---
2216 784 €6 407 €1 286 €10 377 €---
2317 119 €6 060 €939 €11 060 €---
2417 462 €5 700 €579 €11 762 €---
2517 811 €5 328 €207 €12 483 €---
TOTAL354 686 €264 611 €92 230 €90 076 €21 413 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 424 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 325 €-6 420 €+8 745 €
2+2 325 €-4 €+2 329 €
3+2 325 €0 €+2 325 €
4+2 325 €0 €+2 325 €
5+2 325 €0 €+2 325 €
6+2 325 €0 €+2 325 €
7+2 325 €0 €+2 325 €
8+2 325 €0 €+2 325 €
9+2 325 €0 €+2 325 €
10+2 325 €0 €+2 325 €
11+2 325 €0 €+2 325 €
12+2 325 €+1 345 €+980 €
13+2 325 €+1 501 €+824 €
14+2 325 €+1 661 €+664 €
15+2 325 €+1 826 €+499 €
16+2 325 €+1 995 €+330 €
17+2 325 €+2 169 €+156 €
18+2 325 €+2 348 €-23 €
19+2 325 €+2 531 €-206 €
20+2 325 €+2 720 €-395 €
21+2 325 €+2 914 €-589 €
22+2 325 €+3 113 €-788 €
23+2 325 €+3 318 €-993 €
24+2 325 €+3 528 €-1 203 €
25+2 325 €+3 745 €-1 420 €
Total+58 125 €+28 291 €+29 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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